解密成功特色小镇的“基因密码”(附多案例)

当下，各类公司积极参与特色小镇开发，其中以房企为主，非房企为辅。

特色小镇的开发涵盖规划设计、基础设施建设、配套住宅商业开发、后期运营管理等环节，因此拥有产业新城或大型项目开发经验的房地产企业就有较大的优势。

目前特色小镇市场的参与者既有万科、华夏幸福、绿城集团等老牌小镇开发商，也有碧桂园、恒大这类原本专注于住宅开发的龙头公司新近加入战局。

非房企结合自身企业特点，专注于某一类特色小镇，走快速复制的道路。非房企从自身企业特点出发，将其作为特色产业导入小镇，形成有真实产业支撑的特色小镇。例如华谊兄弟打造电影小镇、棕榈股份运营生态小镇、金恪集团打造新疆罄玉葡萄酒小镇和吉林卓远温泉小镇、中青旅则计划盘活景区资源做旅游特色小镇。

非房企的优势在于专注某一特定产业，走快速复制的发展道路，但短板在于缺乏开发建设经验，因此通常会采取与房企合作开发的模式。

重点开发企业特色小镇布局情况介绍：

1、碧桂园

碧桂园以深耕三四线城市著名于行业，近几年公司在保持三四线优势地位的同时将业务逐渐扩展至一二线城市，目前在全国28个省市、自治区以及海外均有房地产开发项目。

公司通过整合资源平台，打造了全生命周期产业链，一方面实现了资产价值的充分释放，另一方面实现了成本的有效控制。

2016年8月，公司提出产城融合战略，推出了科技小镇计划，开始在全国一线城市周边和强二线城市范围内布局科技小镇，旨在因地制宜，突出主导产业，打造“主导产业突出、全产业链覆盖”的科技生态小镇，成为国家特色小镇的典范。同时，还能够有效缓解一二线核心城市科技创新成本高、空间拥挤、人群溢出等问题，为科技人才提供合适的生存空间。

碧桂园对于产业特色小镇的理解是非常符合国家战略要求的，也只有行业龙头企业才能够有足够的资金和耐心，来培养这些需要5-8年时间才能够实现盈利的项目。

截止到目前，公司已经建立了5个科技小镇，其中3个位于惠州，1个位于东莞，1个位于三河。

2、金恪集团

(1)新疆罄玉葡萄酒小镇

新疆罄玉葡萄酒小镇是金恪集团斥巨资投建的特色小镇项目，是集团产业布局的核心之作。

金恪集团以罄玉酒庄为基，环建亚玛娜庄园、马术俱乐部、沙漠生态公园，倾力打造集葡萄种植、红酒生产与休闲旅游于一体的罄玉葡萄酒特色小镇。

小镇位于新疆巴州天山南麓焉耆盆地博斯腾湖南岸，自主拥有2.3万亩酿酒葡萄园，配套周边旅游资源开发弘毅沙漠公园;并且精心培育了美乐、赤霞珠、西拉、雷司令、小味儿多、霞多丽等世界名贵酿酒葡萄品种，推出“漠琼、宛黛、悦活、元养”四大品牌系列，及“咏吉”、“一品疆山”等精酿单品;在第八届“亚洲葡萄酒质量大赛”中夺得一金二银三项大奖，新疆罄玉酒庄2014罄玉漠琼赤霞珠干红、新疆罄玉酒庄2014鸡年赤霞珠美乐干红在2017年布鲁塞尔国际葡萄酒大赛上双双斩获金奖;同时酒庄遵循国际栽培技术标准和现代化管理技术，保证葡萄充分采光与通风，科学灌溉和统一生物肥料，保证品质与健康，为客户提供红酒佳酿。

目前，金恪总投资1.8亿元，建设年加工1600吨的葡萄酒生产线、储量5000吨的酒窖，一期建设项目主体已经完工。

金恪坚持把“产业援疆”、“精准扶贫”作为集团各项工作的重中之重，培养了一大批懂技术、会管理、永远不走的产业工人，提升当地“自我造血”功能，以罄玉葡萄酒小镇为突破口和载体，为疆内农村贫困劳动力实现经济年收入增加1400余万元。

据统计，截至2016年年末，罄玉葡萄酒小镇所在县转移农村劳动力6636人，年实现劳务创收6530.05万元，罄玉葡萄酒小镇等现代农业典范项目成为了农民增收致富的新引擎。

同时，为促进当地经济的永续发展，金恪集团大力支持“拯救最后的胡杨林”大型公益项目，计划用五年时间，打造政府、企业家和公众共同参与的社会化保护平台，保护塔里木河流域1000万亩胡杨林，稳定流域及周边生态系统，为新疆当地的保护性开发贡献力量。

(2)吉林卓远温泉小镇

吉林卓远温泉小镇位于吉林、长春中间的永吉县一拉溪镇，该镇历史悠久，物华天宝，具有得天独厚的区位和资源优势，其境内的地热温泉具有很高的开发价值。

金恪集团在一拉溪镇以温泉为核心打造吉林卓远温泉小镇，小镇占地面积17万平方米，集工厂化果蔬生产、有机稻谷种植、温泉水娱及疗养、现代农业观光、民宿养老等多项综合服务于一体。

作为吉林永吉县政府重点支持的农业产业化企业，吉林卓远获得“市级重点龙头企业”、“市级农业休闲游四星级企业”等荣誉，同时基地还被评为“绿色蔬菜生产基地”。吉林市和当地相关领导多次莅临小镇进行考察指导。

同时，吉林卓远特色小镇还带动永吉县周边300余户农民共同创业，助农增收，在推动当地的区域经济，解决农村剩余劳动力就业，增加农民收入等方面发挥着重要作用。

金恪集团认为，特色小镇之所以谓之特色，根源在于各地文化差异化的表现，其内核应聚焦于“特”，以此为中枢为小镇铸魂;从小镇主题定位、资源优势、产城布局、风俗特色亦或运营手段，都是特色文化意识的精粹提炼，是一种独特的符号与历史的记忆。

金恪集团开展的特色小镇建设，一方面围绕着小镇本土的风貌和历史积淀，以特色产业为基础，将小镇规划与地形地貌有机结合，融入山水林田湖等自然要素。

另一方面，以投融资为手段，对项目进行集成，以“自有合作”的方式，立足产业“特而强”、功能“聚而合”、形态“精而美”、机制“活而鲜”，将创新性供给与个性化需求有效对接，打造带有“安居、稳居、福居、乐居、享居”印记的金恪特色小镇，实现小城镇“大梦想”的目标。

3、华夏幸福

华夏幸福创立于1998年，是中国领先的产业新城运营商。围绕三大国家战略重点区域，公司夯实巩固京津冀区域，积极布局长江经济带，谋划“一带一路”，形成了近百个区域级产业集群。

2016年11月4日，华夏幸福首次向外界宣布该公司的特色小镇战略，其将与公司的产业新城业务协同发展，旨在成为公司推动区域经济发展的两个重要引擎之一。

4、保利地产

保利地产作为行业龙头企业一直积极尝试行业的各种新兴业态，在保持传统地产开发经营业绩优势的基础上，未来有望通过与保利集团旗下的保利文化、中航科技和保利安平形成业务协同，发力文创、主题乐园和养老产业三大领域。

据公开资料显示，目前保利地产布局特色小镇的主要载体是航空大世界。

航空大世界是保利地产通过并购中航地产获得，其项目与其他主题乐园不同，主要以“航空”为主题，基于航空大世界这一特殊景点，保利地产开发特色小镇将更加水道渠成。

另外，考虑到公司在文创、养老和军贸领域存在比较优势，未来也有望在这些产业为主导的特色小镇建设和运营发力。

5、华侨城

公司立足于文旅产业经营和房地产及酒店开发，提出了“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”的创新发展模式，目前已经形成以文化为核心，以旅游为主导，布局全国各区域的运营思路。

从目前华侨城布局的深圳甘坑新镇、成都天回、安仁、黄龙溪三大名镇等文旅小镇，其打造小镇的思路大同小异，都是以当地特有的文旅资源为基础进行建设运营，这一类小镇属于消费型小镇，更多的将带来富民效应。

凭借华侨城在打造主题乐园方面积累的大量经验，其文旅小镇有望成为重要产品之一。

6、绿城中国

公司重点聚焦农业、康养、文旅三类核心产业小镇，建设生产、生活、生态融合的乐活小镇，营造幸福、美丽、活力的人居小镇，构建生长、自给、自足的特色小镇。

公司的目标是利用3-5年时间，打造5-10个样板小镇，实现年百亿的销售规模，形成开发规模化、产业系统性的运营格局。

绿城以农业特色小镇知名于行业。公司专注于农业产业达15年之久，从种子研发、生产到销售的农业链条基本形成。

依托于农业产业而建设运营的特色小镇，虽然也具备宜居宜娱的属性，但总体来看，仍然无法摆脱地产开发销售的模式，其实质更多仍然体现房企快周转的思路。

从目前公司布局的小镇实质形式来看，龙坞茶镇与“产业外衣、开发内在”的小镇不同，这是绿城第一次布局拥有特色产业的小镇，未来有望通过深度开发使小镇具有真正活力的核心产业，从而形成“西湖龙井”茶文化特色小镇。