佛山特色小镇之南海顺德建设现状

3、特色小镇：都有明星镇 镇好全盘局

去年7月，国家三部委公布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，广东迅速响应，明确今年要建成30～50个，2020年要达到100个。

作为珠三角的核心，佛山无疑是建设主力。过去专业镇遍布的南海、顺德已迅速出台不同的小镇方案。顺德北滘的“智造小镇”和南海桂城的“千灯湖创投小镇”成为焦点。

特色小镇的培育带有实质性资源倾斜，国家发展改革委等有关部门支持符合条件的特色小镇建设项目申请专项建设基金，中央财政对工作开展较好的特色小镇给予适当奖励。两地如何把握这次难得的机会?

南海：主打“创投小镇”12小镇特色鲜明

春节假期结束后，佛山市长朱伟率队赴南海实地调研“千灯湖创投小镇”规划建设情况。朱伟指出，建设“千灯湖创投小镇”是佛山市创建全省珠江西岸创投风投中心的重要举措。

与其他的特色小镇方案不同，千灯湖创投小镇是市区共建的特色小镇，这意味着千灯湖不仅是广东金融高新技术服务区的重要组成部分，也是佛山市打造珠西创投风投中心的重要载体。

在过去两年“双创”的热潮下，中国天使投资市场活跃度持续加温，双创时代“基金孵化器”的模式，让创投双方近距离高效对接，这一幕如今也在千灯湖创新创业社区上演。

过去两年，金融高新区不断在加大对天使投资、风险投资项目的引进力度，特别是重点扶持与当地产业有密切关系的基金项目。这样的考量，既出于优化私募创投类项目结构，同时也期待借助投资人的眼光筛选、培育出更多好的创业团队和项目，进一步凝聚千灯湖创新创业社区的品牌氛围。

年初，60亿元的千灯湖新能源产业基金落户金融高新区，为“千灯湖创投小镇”注入新能源与产业基金板块资源，将有助于珠三角乃至华南地区能源与制造等传统产业的转型升级。

包括千灯湖创投小镇在内，南海区目前正在规划建设12个特色小镇，并覆盖了南海区各镇街。

如佛山高新区的科技创新小镇群，就包含了智造小镇、IT小镇、生命健康小镇、星光小镇和制造业创新小镇五个特色小镇;大沥全球创客小镇将重点发展与智能制造相关的科研、工业设计、展示营销、商务办公和专业服务等五类生产性服务业。

总体而言，南海区提出的12个特色小镇都有各镇街独特的产业为支持，通过打造特色小镇争取获得更大的政策红利。

顺德：为智造小镇引入泛文化

在去年国家住建部发布的首批中国特色小镇中，北滘镇名列其中。而在广东省入围的6各小镇中，北滘更是以“智造小镇”排名全省第一。未来如何继续深化和强化小镇，将是北滘需要思考的问题。

以传统家电制造业和高端装备制造业为基础，北滘正构建起“智能制造+智慧家居”和创新创业的“双智+双创”特色产业体系。在过去相当长的时间，北滘通过小尺度规划打造新城区，形成了一批高品质、高水平的公共基础设施;依托北滘文化中心，北滘镇已连续举办了华语传媒大奖、仲夏音乐节等具有区域影响力的品牌文体活动。2017年3月6日，顺德与南都签订战略合作协议，共建“广州大学城卫星城”的机遇，北滘也藉此继续向泛文化娱乐活动等领域进发。根据框架协议，南都将整合相关资源，为顺德提供宣传策划、大数据应用等智力支持;导入文化产业资源，重点打造音乐产业和游戏动漫产业;共同举办电影、音乐、文学艺术、建筑、游戏动漫、电竞等泛文化娱乐活动，借此提升大学城卫星城以及顺德文化环境与品位，增强区域影响力和美誉度。

依托专业镇产业格局建设

北滘“智造小镇”的成功申报经验，为顺德继续深化这项工作打了一剂强心针。

在去年10月份举行的顺德区第十三次党代会上，顺德就明确提出一批人才聚集、创新活跃的特色小镇，打造“城产人文”融合发展的示范。具体地说来，今年顺德将建设10个特色小镇。据区发展规划和统计局透露，顺德特色小镇的建设将在三大片区主导发展方向和功能定位格局下，立足家电、机械装备、家具、电子信息、生物医药等支柱产业来推动。

如陈村打造花卉特色小镇，提出要推动花卉企业“触电”，发展互联网泛农业;而老牌家具制造重镇的龙江则联动B 2B电商巨擎慧聪网，整合中国家具产业的“研发设计、交易金融、电子商务、贸易会展、人才”五个中心，打造“家具产业特色小镇”。相比起北部三镇主打产业特色，作为西南片区大镇的杏坛更突出自然禀赋的优势。计划通过深入挖掘文脉和资源禀赋，打造“千年水乡特色小镇”。

今年春节后，顺德与南海两区先后举办了土地推介会后，顺德推荐39个重点项目，南海则一举推出包括十大示范片区在内的188个项目。南海区在土地战略上，更加关注到三旧改造与城市更新，同时，在建设“全球创客新都市”的契机下，发力商业去库存。顺德则在进入广佛同城化快车道之后，今年土地市场将继续主打“轨道”牌，并且将北部和东部的优质资源放到竞争的最前排。

南海：重头戏“三旧改造”与城市更新

“今年的三旧改造值得关注，尤其是在土地资源有限的情况下。”佛山房地产业协会副秘书长周倩接受南都记者采访时提到，目前全国知名的开发企业都已经进驻佛山，百花齐放，城市的竞争力在不断提升，但是土地资源有限的情况也值得关注。房地产的土地投资部门，也将更多地项目拓展关注在三旧改造。

今年，将“三旧改造”放在重中之重的还有南海区今年的土地出让和城市更新主思路。前不久，南海区结合打造“全球创客新都市”的契机，一举推出188项城市更新项目，据南海区国土部门介绍，2017年度南海区城市更新项目投资推介会与往年相比，今年南海区将推出更多“三旧改造”项目，面积达5万亩，拟招商金额达到1700亿元。

其中，划定新一轮城市更新十大示范片区项目，面积约23951亩，占据本次推荐项目总面积的近一半规模。178个推介项目土地总面积约2.6万亩，包含有村级工业园改造项目、集体经营性建设用地入市流转项目、商住改造项目、旧村改造项目和储备土地项目。

在房地产业内人士看来，南海在未来的土地供应布局，也与去年10月执行的区域化限购政策目的相一致，防止局部过热，让整个房地产开发以及城市发展的重点，更多地关注在中西部。

创新点：“公寓式办公”解决商业去库存

今年南海区在土地出让和城市更新方面的关注点，还在于本次南海区出台新政，建设“创客空间”盘活商业地产库存。

房协发布的年报统计数据显示，截止到2016年12月底，商品房整体库存面积为1631.08万平方米，比2015年底减少476.33万平方米，其中非住宅库存量仅比2015年底减少了40.5万平方米，住宅库存量仍有978.82万平方米。

在南海区建设“全球创客新都市”暨2017年度城市更新项目推介会上，南海区针对创客办公特点，首次提出“公寓式办公”，打造办公生活休闲一体的场所。

在这份《关于进一步规范办公建筑规划设计和管理的实施意见》中提到，可建公寓式办公建筑的项目，公寓式办公计算容积率建筑面积原则上不得大于办公计算容积率建筑面积的20%。

对此，不少商业地产业内人士认为，商业去库存政策备受关注，但相对于市场现状来说，“这一比例偏低，希望系列政策加大力度，减少功能限制，对于创客空间的‘帮扶政策’进一步加大。”

顺德：专注”轨道“思路拉开城市空间

过去两年，顺德都在推动城市格局的开放，让顺德能够在更高一级的区域竞争中分一杯羹。从去年土地成交的情况来看，这样的战略显然受到了市场的青睐。顺德总共10个镇街，去年共有9个镇街打破了区域楼面价格，唯一没有打开新局面的勒流，是因为没有推出商住用地。

如今，广东省提出了“湾区经济”的概念，其目的也是要逐步拉开城市的空间。世联行顾问首席技术官黎振伟在接受记者采访时提到，惠州市发展滨海线的时候，最开始是做旅游，可是等到深圳轨道连接到惠州后，这里就很有可能从深圳人度假、旅居的地方变成深圳的卫星城。

在业内看来，轨道是目前拉开城市空间最好的手段。黎振伟认为，顺德将地铁开到广州，意味着顺德已经开始融入广州的市场，“千灯湖如今最大的价值体现就是，广佛地铁1号线为当地带动了很多广州的资源”，顺德正在借助地铁进入广佛同城的新版本。

在广佛市场这个大桌饭分到一杯羹后，顺德的土地市场还将继续主打“轨道”牌，并且将北部和东部的优质资源放到竞争的最前排。记者注意到，顺德今年一举推出了39宗商住用地，且有超过九成地块受到了轨道利好的影响。而重点推介的8宗地块全部来自北部和东部片区。

记者注意到，从账面上，顺德已经形成了“9+4+2”的快速交通网络框架，即9条城市轨道、4条城际轨道和2条有轨电车。到2020年，佛山地铁1号线二期工程、佛山地铁2号线一期工程、佛山地铁3号线工程、广州地铁7号线一期西延顺德段都将建成，全方位打通外部和内部、地下与地面、高速与超高速命脉。

黎振伟分析，顺德临近城市轨道的地块，值得房地产商好好研究，因为这些地块的内涵不一样，概念不一样，价值也不一样。不少地块属于双地铁规划，或者轨道+航运立体交通，或者是地铁上盖地块，交通条件非常优越。

放大土地价值 吸引人才来顺

而除了轨道给开发商带来的眼球效应之外，业内同样更关注顺德一些配套价值。黎振伟将顺德土地价值归结为五点，除了交通价值之外，还有市场价值、产业价值、配套价值以及政策价值。

市场价值源于其洼地效应。对比2016年珠三角其他主要城市价格高企，顺德成交均价尚未超过万元，蕴含价格爆发潜力。此次所推地块大部分位于顺德北部和东部属于配套成熟和价格制高点的区域，有良好的产业支撑，有利于价值快速兑现。

产业价值则是其雄厚的实体经济基础以及后续其清晰的产业定位;配套价值则凸显在顺德除了有天然的自然环境优势之外，政府还强有力为区域配套高端教育医疗资源，为人才解决“留下来”的后顾之忧。近期，顺德已经先后与华南师范大学、广州中医药大学、南方医科大学等高校在教育和医疗等领域建立合作关系，“政府办、大学管”的合作模式，将有助于顺德教育、医疗水平的显著提升。

除此之外，黎振伟也认为顺德将会是一个健康的房地产市场，因为顺德所有出让的土地是“净地”和“熟地”，宗地权属清晰无争议，并不得附有抵押、租赁等他项权利，可以保证入驻开发商的正常开发。

如果一座城市的人都只是为了睡在这里，那么是没有什么活力的。无论是强调产业定位，还是推进轨道、医疗、教育等工程，亦或是最大限度做好政府服务，顺德的土地交易，从初衷看是为了让土地价值最大化，但归根结底是要让更多更优秀的人才来到顺德。

统筹：南都记者