房地产融资渠道有哪些？海外债为房企主要债权融资方式

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经过多年发展，中国房地产已经形成了近50细项的融资体系。包括了银行贷款、非标融资、股权融资(IPO、增发等)、债权融资(公司债、企业债、私募债、中票等)、供应链金融、销售回款等。

从各渠道融资申请难以程度来看，目前，短期融资、中期票据、定向工具、ABS发行难度较低;房地产开发贷、海外债、公司债、非标融资发行难度较大;IPO、定向增发已经基本停止。

图表：房地产企业融资渠道

图表：2019年房企各融资渠道申请难易程度及发行成本(单位：%)

海外债为房企主要债权融资方式

根据乐居财经推出《2019房企融资利率榜》数据(统计范围包括公司债、海外债、中期票据、短期融资券)，截至2019年7月16日，房企融资总量约为4388.4亿元，平均融资利率为6.9%，共发行债券226只。

从发行规模来看，海外债发行金额2674亿元，占60.9%，公司债发行金额为1284.4亿元，占29.3%。

从发行利率来看，海外债发行利率最高，平均利率近9%，几乎是短期融资券利率的两倍。此外，部分海外债券利率突破了15%。

尽管海外债券融资成本高昂，在国内融资受限情况下，房企依然需要依赖海外发债维持资金周转。

2019年下半年，随着海外发债受限，房企资金周转将面临更大压力。近年来房企资产负债率连续上涨，部分房企需要变卖资产，降低杠杆，维持正常运营。

图表：2019年1-7月房企融资结构(单位：亿元，%)

图表：2019年1-7月房企债权融资渠道融资成本对比(单位：%)

以上数据来源于前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院还提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。