解读丨中国现行产业园区盈利模式

一、产业园区盈利点分析

产业园区盈利点分布情况：

1、土地出让资金收益

土地出让资金收益主要是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)。园区开发中政府获得土地出让金，同时开发商也可能获益：许多开发商在与政府的园区开发协议上，都会要求政府明确将园区土地出让金收益用于园区的基础和配套设施建设，这部分资金在园区开发资金来源中占有较大比重。

2、有偿出让无形资源收益

园区可将路标、显着位置的广告权道路、桥梁等的冠名权，区内餐馆、超市、运动场馆等的特许经营权以一定价格出让给企业，甚至可以进行拍卖来获得收益。如青岛开发区的路名就是以企业的名称来命名的，海尔路、海信路、三星路等，由此看来冠名权的出让也可以为园区带来收益。

3、税收收益

为扶持园区发展，园区的上级地方政府通常将园区内形成地方财政税收的一部分按照比例进行返还。因此，税收是园区的主要收入来源之一。很多大的园区开发商，在与土地方谈判时，基本上有一条关于园区招商进来的企业以后税收返回的内容。这个收入短时间看不到，但是随着园区的不断成熟，园区内企业的不断发展，则按照协议所返回的税收将成几何级的增长。这部分的利润，属于稳定的，但是长期的，能否取得这样的收入，取决于园区的成熟度。

4、经营所得利润

园区可以设立开发中心、物业公司等下属公司并开展各种经营活动获得利润，如市政工程建设、物业管理、绿化种植等通过公司盈利反哺园区。

二、产业园区盈利模式分析

传统园区盈利模式主要依赖土地收入，不过这种模式已经逐渐走进瓶颈，大量园区运营处于盈亏平衡或略有亏损的状态，收入的主要来源是税收分成、政府的各类补贴和转移支付。而为了招商引资和吸引产业入驻，各地园区在土地、税收方面又采取很多减免的优惠政策，这致使园区自身的收入和盈利能力更加脆弱。园区主要的盈利模式类型有以下几种：

图表1：产业园区盈利模式类型

资料来源：前瞻产业研究院整理

园区的盈利模式并不是单一类型的，往往是多种模式混合运用，随着园区开发建设和运营发展的逐渐成熟，园区的盈利模式也将从单一走向多元，从低级阶段走向高级阶段。

三、产业园区盈利方式对比

由于各类园区的产业类型和发展阶段不同，其盈利模式也不同。不同盈利模式下各环节的盈利能力也不尽相同，下表对各类盈利模式进行了比较：

图表2：产业园区盈利方式比较

资料来源：前瞻产业研究院整理

四、产业园区经济指标分析

2014年，215家国家级经济技术开发区的经济指标中，各项指标均实现正增长。具体情况如下表所示：

图表3：2014年国家级经济技术开发区主要经济指标情况(单位：亿元，%)

资料来源：商务部-中国国家经济技术开发区和边境经济合作区 前瞻产业研究院整理

五、 产业园区投资收益分析

从上市企业的产业园区开发投资收益情况来看，产业园区开发投资效益在企业业务板块中处于较高水平，并且相较于其他板块业务更为稳定，毛利率普遍能够维持在40%左右。不过，产业园投资回报周期长，初始盈利结构较为单一，也将影响产业园的整体投资效益，刚建成的产业园区往往低于行业平均水平。

图表4：2010-2015年国内主要园区开发企业园区板块经营情况(单位：亿元，%)

资料来源：公司公报 前瞻产业研究院整理