《北海市城市更新实施办法》政策解读

2023-06-13 18:00:00 城市更新规划

一、目的

为深入贯彻党的十九届五中全会、中央城市工作会议精神，规范实施本市城市更新行动，完善城市功能，提升城市活力，保障改善民生，我市根据国家、自治区有关法律法规，结合实际出台了《北海市城市更新实施办法》。《北海市城市更新实施办法》作为我市推进实施城市更新行动的指导性文件，旨在解决体制、机制、政策等问题，为城市更新指明实施路径，提供政策支撑和组织保障。

二、适用范围

本《办法》适用于北海市城市规划区范围内的城市更新。法律、法规和市人民政府对城市更新另有规定的，依照其规定执行。

三、城市更新定义和项目来源

本《办法》明确了“城市更新”的定义、主要内容和项目来源，让城市更新的边界更加清晰、方向更加明确。

城市更新是指对城市空间形态和功能进行可持续的整治、优化、改善等建设活动，主要内容包括：完善城市空间结构、实施城市生态修复和功能完善工程、强化历史文化保护和塑造城市风貌、加强完整居住社区建设、推进新型城市基础设施建设、加强城镇老旧小区改造、完善城市市政管网及市政道路基础设施建设、增强城市防洪排涝能力以及市政府认定的其他城市更新情形。

城市更新项目来源包括人民群众诉求和意见;城市体检报告发现的问题和短板;国民经济发展规划及国土空间规划要求;城市更新专项规划;城市更新单元更新需求;市政府或属地政府认定的其他情形。

四、城市更新的重点原则

城市更新坚持以人为本，尊重民意;保护文脉，修复生态;盘活资源，促进转型;规划统筹，持续更新;政府引导，市场运作;多方参与，共同缔造的原则。

五、城市更新项目的运作机制

按照“以市政府主要领导为组长的城市更新工作领导小组领导，市级各相关部门及各辖区政府(管委会)为小组成员单位统筹工作，辖区政府、各园区管委会及市政府指定的部门单位承担主体责任”，由责任主体负责组织编制规划策划方案和项目实施方案审批。

六、规划编制

城市更新规划体系包括城市更新专项规划、城市更新单元规划策划及城市更新项目实施方案。

(一)城市更新专项规划

《办法》明确了城市更新专项规划的工作方向、组织编制主体、编制内容及与国土空间规划体系的衔接等。一是认真分析城市体检结果，找准城市更新方向。二是市住房和城乡建设局为城市更新专项规划的组织编制主体，编制内容包括城市更新目标、重点片区及其更新方向、计划和策略等。三是为强调面向实施，加强整合土地资源，落实项目空间保障，应在国土空间总体规划中开展城市专项更新的编制工作，将其相关内容纳入国土空间总体规划中。

(二)城市更新单元规划策划

城市更新单元规划策划以城市更新专项规划的相关要求为重要依据，根据单元实际情况，由责任主体组织编制城市更新单元规划策划方案。

(三)城市更新项目实施方案

城市更新项目实施方案以城市更新专项规划的相关要求为重要依据，由实施主体或前期业主组织编制，其编制内容包括更新方式、供地方式、投融资模式、可行性研究、规划实施方案、建设运营方案、社会稳定风险评估等内容。由实施主体或前期业主报责任主体组织审批，报城市更新工作领导小组备案。

(四)城市更新的4个严控

避免传统房地产开发模式，重点关注文化保护、生态修复、产业提升、民生改善等领域，要坚持“留改拆建”新模式。1.除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。2.除增建必要的公共服务设施外，不大规模增建，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元或项目内拆建比不应大于2。3.要尊重居民安置意愿，鼓励以就地、就近安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，城市更新单元或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。4.注重稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。

七、项目实施

(一)城市更新项目实施程序

明确了城市更新项目计划、实施方式以及项目审批。

1、责任主体拟定城市更新年度计划，报城市更新工作领导小组备案。

2、城市更新工作领导小组办公室按照备案的城市更新年度计划，建立全市年度计划动态管理机制。

3、城市更新项目遵循“成熟一个报批一个”的原则。

4、市更新重大建设项目按市政府相关办法履行审批程序;项目确需调整的，按照原程序重新审批。

(二)城市更新主要方式

城市更新可单独或综合采取下列方式推动实施：

1、保护修缮。在符合保护要求的前提下对建筑进行维护修缮、综合整治和功能优化，对建筑所在区域的基础设施、公共服务配套设施和环境进行更新完善。

2、优化改造。在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过对建筑进行局部改建、功能置换、修缮翻新，对建筑所在区域的城市基础设施、其他配套设施进行完善等建设活动，促进建筑活化利用、城市基础设施提质增效和人居环境改善提升。优化改造应坚持现状底线管控，确有实施困难的，在满足消防、安全等要求前提下，按照规定征询相关利益人意见后，部分技术指标可以结合实际情况合理控制。

3、拆旧建新。将原有建筑物进行拆除，按照地块新的规划设计条件进行重新供地、重新建设;或在“或在不超过国有土地和房屋不动产权证书记载的用地面积和套内建筑面积，符合现行规范要求”的原则下，对危旧房屋进行拆除重建。

(三)城市更新项目实施主体

明确了实施主体的要求和获取开发权的方式。

1、实施主体的要求。明确了城市更新项目实施主体需具有信誉良好、资产负债率较低、融资能力较强、项目管理经验丰富等优势的国有企业或其他有实力市场主体。

2、获取二级开发权的方式。城市更新区域内的城市更新活动，由责任主体统筹开展。

(1)零星更新项目涉及物业权利人的，可在责任主体统筹下通过直接委托、公开招标等方式确定实施主体;也可直接采区与市场主体合作方式，开展城市更新活动。

(2)涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可依法依规申请办理不动产登记;不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过市场租赁方式取得原建筑使用权;既不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动，也不需要取得原建筑使用权的，经充分征求原建筑权利人意见后依法实施。

八、资金筹措

(一)各级财政安排的城市更新资金;(二)金融机构融资资金;(三)参与城市更新的市场主体投入的资金;(四)土地使用权人和房屋所有权人自筹资金;(五)其他符合规定的资金。

九、政策支持

《办法》提出了支持城市更新的七大政策，包括土地、规划、不动产登记、征收安置、行政审批、运作、财税支持政策。

(一)土地支持政策