佛山市：关于“三旧”改造工作的政策解读

一、政策背景

早在2008年，根据国务院提出的“希望广东成为全国节约集约利用土地的示范省”的重要指示精神，为应对工业化城镇化建设迅猛发展、土地粗放低效利用难以为继、保护耕地与保障发展的矛盾越来越突出的现实困境，原国土资源部和广东省政府决定合作共建节约集约用地试点示范省，为提高土地产出率、促进产业转型升级，对旧城镇、旧村庄、旧厂房进行改造再开发，率先提出了“三旧”改造概念。

二、“三旧”改造的含义

“三旧”改造，是指对纳入省“三旧”改造地块数据库的“三旧”用地进行再开发、复垦修复或者综合整治的活动。包括下列类型：

(一)全面改造，是指以拆除重建方式对“三旧”用地进行再开发，或者对“三旧”用地实施生态修复、土地复垦;

(二)微改造，是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，以改变功能、整饰修缮、完善公共设施等方式对“三旧”用地进行综合整治;

(三)混合改造，是指全面改造和微改造相结合的类型。

三、“三旧”改造标图入库标准

(一)一般要求

拟改造地块同时符合以下条件的，可按规定纳入“三旧”改造标图入库范围：

1.国土空间总体规划(土地利用总体规划)确定的用途为建设用地。

2.第二次全国土地调查(下称“二调”) 和最新的土地利用状图认定为建设用地。

3.2009年12月31日前已建设，上盖物基底面积占入库地

面积比例达30%以上。上盖物不包括隧道、桥梁、高架路、立交桥、硬化路面、铁路轨道、露天停车场、蓄水池、沼气池、污水处理池、油罐、户外体育设施、堆场、大棚以及可移动的临时建筑物等。

4.不属于已认定的闲置土地，或者虽然认定为闲置土地，但

已处置完毕。

5.以宗地为基本单元。有合法用地手续的，以用地批文(按项目报批)、土地划拨决定书、土地出让合同、建设用地批准书、不动产权证(土地使用证)确定的宗地范围为基本单元入库;无合法用地手续的，按历史用地协议(包括流转土地所有权、使用权的各类用地合同或协议)约定的用地范围、违法用地处罚决定书、行政区划界限、详细规划控制单元、道路、河流或者产权边界等因素合理确定入库范围。

(二) 降低“工业改工业”门槛

2009 年12 月31 日前已建设使用, 规划用途为工业, 且确需实施升级改造的现状工业用地, 可按规定纳入“三旧”改造标图建库范围, 不受上盖物占地比例限制。

四、佛山市城市更新项目全流程管理

城市更新管理以城市更新单元为基本单位，以城市更新项目为主要内容，实行城市更新单元计划(下称“单元计划”)、城市更新单元规划(下称“单元规划”)、实施方案、实施监管四个阶段的全流程管理。

(一)单元计划阶段是对城市更新项目可行性及后续工作推进要求进行系统论证、综合判断、前期指引的过程。本阶段主要对城市更新范围的土地、规划、标图入库、历史及现状建设情况等进行系统摸查，对城市更新范围划定及启动土规修改、单元规划或控规编制调整、“三旧”改造用地报批及标图入库等相关工作的必要性、合理性与可行性进行充分论证，并在单元计划中明确项目更新意愿及合理诉求，确定项目更新类型、模式，提出公益性用地移交要求等重要内容。

(二)单元规划阶段是对城市更新项目的改造诉求或初步方案进行规划论证的过程。本阶段以经批复的单元计划为依据，完成土规修改方案编制及报批、单元规划或控规方案编制及报批、地块开发细则编制及报批。对于能按法定控规实施的项目，可不再另行编制单元规划，仅需编制城市更新专题说明。经批复的详细规划为实施方案编制及规划条件出具提供依据。

(三)实施方案阶段是明确项目实施推进措施、推动单一主体形成、开展实施方案编审及“三旧”改造用地报批工作的过程，由市自然资源局各分局组织实施方案编制。本阶段在征集改造意愿的基础上，依据经批准的详细规划，对改造地块的基本情况、项目改造主体及拟改造情况、改造意愿、补偿安置情况、无偿移交的公益性用地或设施情况、需办理的用地手续、资金筹措、开发时序、实施监管等内容进行明确，按流程完成“三旧”改造用地报批。

(四)实施监管阶段是签订监管协议、开展土地供应及批后监管的过程。本阶段需明确具体监管措施及项目改造主体的责任义务，并加强巡查监管，确保监管内容落实到位。需将实施方案确定的实质性改造义务、公益性用地移交、履行公共配建义务、履行补偿安置义务等关键性事项纳入实施监管协议，并提出有针对性的有效监管措施，以维护社会公众利益，提高土地利用效率，实现改造项目的综合效益为目的。

五、佛山市城市更新地价计收及收储补偿

(一)“旧厂房”更新项目

1.“工改工”项目(改造项目地块以工业为主导用途)

(1)“挂账收储”公开出让类

按公开市场成交价的98%补偿原土地权属人

(2)协议出让类

在符合规划、不改变土地用途、不延长土地使用年期情形下不计收地价。延长土地使用年期的，按照《佛山市人民政府关于印发佛山市国有建设用地使用权价格及租金计收标准的通知》(佛府〔2018〕23 号)的规定执行。

2.“工改居”项目。(“居住用地”指以住宅为主导功能的用地)

(1)“挂账收储”公开出让类。

“挂账收储”公开出让类按照以下补偿标准补偿：

城市更新项目规划容积率2.5(含)以下部分，按公开市场成交价的50%补偿;城市更新项目规划容积率2.5以上部分，按公开市场成交价的5%补偿。

(2)协议出让类。

协议出让类的地价计收标准：

城市更新项目规划容积率2.5(含)以下部分，按土地市场价格的50%计收;城市更新项目规划容积率2.5以上部分，按土地市场价格的95%计收。

3.“工改商”项目。(“商服用地”指以商服为主导功能的用地)

(1)“挂账收储”公开出让类。

“挂账收储”公开出让类按照以下补偿标准补偿：

城市更新项目规划容积率3.0(含)以下部分，按公开市场成交价的60%补偿;城市更新项目规划容积率3.0以上部分，按30%补偿。

(2)协议出让类。

协议出让类的地价计收标准：

城市更新项目规划容积率3.0(含)以下部分，按土地市场价格的40%计收;城市更新项目规划容积率3.0以上部分，按土地市场价格的70%计收。

4.旧厂房改造项目涉及改造前为国有划拨用地、集体建设用地、未完善供地手续以及集体权属“三地”等转为国有用地出让的，参照办理划拨补办出让手续，按工业用途土地市场价格的40%计收地价。

(二)“旧村居”更新项目

认定建筑面积2.2倍(含本数)以上部分，按照土地市场价格的40%计收。

(三)“旧城镇”更新项目

认定建筑面积2.2倍(含本数)以上部分，按照土地市场价格的100%计收。

(四)为鼓励连片改造，加大对一定规模以上改造项目的扶持。其中，改造项目面积在200亩(含)至300亩的，“挂账收储”公开出让类补偿原权属人标准提高2%，协议出让类出让金计收比例下调2%;面积在300亩(含)至400亩的，相应比例调整至3%;面积在400亩(含)至500亩的，相应比例调整至4%;面积在500亩及以上的，相应比例调整至5%。

来源：佛山市自然资源局高明分局