深圳宝安区：《关于进一步规范和加快城市更新工作的若干措施（修订版）》政策解读

一、修订背景

2018年4月,区府办印发了《关于加快城市更新工作的若干措施》(简称《若干措施》),该措施针对强区放权后存在的问题,提出计划申报、规划审查(含M0配置、公配设施配置)、用地出让、办事环节等方面的优化强化措施,加快和加强了城市更新工作,起到较好的效果。目前,考虑到:市有关政策、规划情况的变化;市场认为城市更新的流程和决策程序仍较多,有进一步加快推进的诉求;城市更新存在的监管、市场不规范等问题;落实《粤港澳大湾区发展规划纲要》和我区城市更新各项工作目标等,对原《若干措施》修订,推动我区城市更新工作规范、有序、快速、高质量发展。

二、主要内容

《若干措施》(修订稿)共有七部分23条。

第一条明确了我区城市更新工作的重点。强调更新工作要坚持规划领控,以城总规、分区规划、五年规划、法定图则和片区规划研究为指导,重点推进“一走廊”广深科技创新走廊(107国道和广深高速沿线)、“十区域”(10个街道的重点发展区域)改造。

第二条明确了片区规划研究统筹的作用和要求。明确城市更新片区规划研究指导城市更新单元计划、规划,不作为单元计划、规划申报的条件;但在申报单元计划时,要统筹考虑城市更新单元范围的合理性、改造的必要性和可行性,特别是加强“改居”类项目片区公共服务设施和城市基础设施承载力的分析,必要时开展专题研究。

第三条强化了规划领控的作用。城市更新单元计划、规划应以城市总体规划、法定图则等上层次规划为依据,并严格落实法定图则要求。

第四条明确了公共配套设施的配建要求。坚持民生为本,公共配套设施配建做到“三个优先”,原则上按《深标》规定的中高限配置,保障公共利益。鼓励首期、首层布局和集中布置,建设邻里中心,提升使用效率。同时,为增强街区活力,应合理确定首层公共配套设施的比例。公共配套设施安排在二层及以上的,需在首层设有出入口并便利通达。

第五条明确了要加大城市更新外部移交公共设施用地供给。结合公共设施项目的实际需求和城市更新项目的推进,科学合理划定外部移交用地范围并建立项目库,加快城市基础设施、公共服务设施等建设。

第六条明确了要加快推动连片旧屋村改造。连片旧屋村改造是公共配套设施落实的有效途径。要加快旧屋村范围认定,提高合法用地比例,强力推动连片旧屋村改造,完善公共配套设施,提升人居环境。

第七条明确了实行“M1+MO”混合开发模式的要求。针对我区工业区规模小、数量多、功能结构不完善,工改M1市场动力不足,工改M0市场预期过热等问题,2018年我区探索实施M1+M0混合开发模式取得了较好的效果。为支持实体经济发展,与我区正在起草的《宝安区关于推动制造业高质量发展的若干措施(征求意见稿)》相衔接,明确对在宝安区注册的近三年平均纳税额2000万元及以上的制造业企业申报的“改工”类城市更新项目,在符合城市更新政策及满足功能合理布局的前提下,可规划配置占地不超过20%的项目开发建设用地为M0功能。

第八条明确了要鼓励贡献移交产业用地。为保障产业空间,促进实体经济发展,提高政府产业用地保障能力,在满足公共配套需求的基础上,鼓励移交产业用地。

第九条明确了要强力推进连片旧工业区改造升级。2018年全市首个“平方公里”级更新单元——新桥东重点更新单元立项。借鉴“新桥东经验”,并在我区划定的“十大产业统筹片区”的基础上,我区探索开展了《宝安区成片工业区更新改造升级实施路径研究》,确定了4种更新改造路径和两种升级实施模式。为有效盘活释放大规模产业空间,保障实体经济发展,强力推进连片旧工业区改造升级。

第十条优化了办事环节。进一步减少办事环节,优化了办理流程。明确了在城市更新项目建设用地土地出让前,应当完成城市更新单元范围内的公共利益用地移交,并抄送区土地储备部门、区土地规划监察部门。

第十一条明确了办理时限。为提高更新效率,加快更新进程,规范各单位征求意见复函时限和格式。明确各职能部门应在5个工作日内反馈意见,涉及签订相关监管协议的主管部门应当在10个工作日内与实施主体签订监管协议。

第十二条简化了决策程序。通过合并决策会议、会议纪要报签与办理用地批复并行等方式,提高审批效率。

第十三条加强了项目监管。对国有资产、集体资产提出监管要求,对优质企业提出保护要求,强调更新项目必须做好国高、规上企业安置,保证优质企业“不流失”。

第十四条明确了城市设计和建筑设计的要求。要加强城市设计和建筑设计,推行“更新部门审查+专家会评审+更新委员会决策”三层把关机制,打造建筑精品;在“增绿”“护蓝”上下功夫,推广绿色建筑,落实海绵城市建设。

第十五条明确了要加强对历史建筑、历史建筑、不可移动文物和历史风貌区的保护。探索建立历史文化遗产保护激励机制,通过容积率转移或奖励等方式,鼓励实施主体自行理清经济关系,按照批准的整治提升方案对历史建筑、历史风貌区进行修缮、整治和活化提升后,无偿移交政府。

第十六条明确了要加强城中村更新分区管控。禁止在《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018-2025)》划定的综合整治分区范围内的城中村“大拆大建”。

第十七条明确了不得私下开展意愿征集的情形。未经批准,任何企业和个人不得在以下区域开展拆除重建类城市更新意愿征集工作:1、旧住宅区;2、划入《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018-2025)》综合整治分区范围内的城中村;3、未划入城市更新五年规划拆除重建范围内的区域;4、意向改造方向与法定图则等法定规划确定的主要功能不一致的。

第十八条明确了要实施企业黑名单管理。在城市更新过程出现违规行为的开发企业,经主管部门通知整改但拒不执行的,纳入区城市更新开发企业“黑名单”,三年内不得参与我区新开展的城市更新项目。

第十九条明确了对补偿诉求过高的情形处理方式。对补偿诉求过高,明显超出市场合理范围的情形,为维护市场秩序和公共利益,推进片区发展,可结合城市更新项目具体情况,通过调整更新单元计划、规划范围或土地整备等方式进行处理,加快项目推进。

第二十条明确了旧住宅区应按照棚户区改造相关规定实施改造。按照市有关政策要求,进一步明确旧住宅区符合棚户区改造政策的,按照棚户区改造相关规定实施。

第二十一条明确了要加强部门联动。强调城市更新涉及的各职能部门应通力协作,形成合力;辖区街道办也应充分发挥属地优势,结合相关规划,指导协助推进城市更新项目实施,并加强全方位监管。

第二十二条明确了本措施由区城市更新主管部门负责解释。

第二十三条明确了本措施有效期限。

来源：宝安区城市更新和土地整备局