开放式商业街区改造，如何做到“聚财”又“吸睛”？

老旧商业项目之所以徘徊在淘汰边缘往往是定位不合时宜或空间体验存在硬伤，升级改造意味着要重新定位和招商;意味着需要构建一个不逊于新物业，甚至在某些方面独具特色的消费空间，让项目“吸睛”又“聚财”。 我国的存量商业改造项目体量庞大，其中，商业旧街区改造是其重要一项。数据显示，全国经营面积在2万平方米以上的商业步行街超过2100条，总经营面积超过1亿平方米。

商业街区是城市人流密集、商业精华之所在。改造得好，将使城市商业升华发展，“聚财”又“吸睛”;改造失当，不仅带来商业损失，城市商业的历史和文化也将不复存在。 本期，我们探索开放式商业街区改造，助力商业街区这一“城市名片”有序健康发展。

商业街区发展特点及存在的问题

商业街区是聚集城市人流的一个重要场所，是城市商业的缩影和精华，是西方现代MALL与中国传统商铺的有机组合，由众多商店组成排列的商业集合体。

商业街区的发展特点

东、西方城市的起源大多与商业发展有关，唐代时期，长安(今西安)就有著名的商业街，东市和西市。到了宋代，清明上河图所绘的就是典型的商业街图。

到了近代和现代，商业街区则是城市商业职能表现最集中、最突出的地方，也是城市商业文化和市民生活的窗口。

商业街存在的问题

不管在上海、北京还是广州，亦无论商业如何更替、城市如何进化，商业街似乎始终是那个“爱来不来”的老样子。

不可否认，当前一些城市要么任由城市商业街自由发展，要么大搞形象工程追求外观奢华，不考虑顾客需求和体验。

以致一些商业街沦为杂货小吃街，环境脏乱差，消费体验差;一些商业街设计风格相似，街内店铺的设置、贩卖的商品也是千篇一律，置身其中感受不到任何特色;而另一些商业街国际大牌一字排开，路过除了感受到纸醉金迷的奢华外几乎没有其他感受。

最终一条几百米上千米的城市商业街成为名副其实的“步行道”，本应各具城市特色的步行街，却逐渐走向趋同。

两边的商铺成为背景，人流匆匆而过，看似热闹却留不住顾客，更留不住消费。

高质量的商业街是必然趋势

时代在变，消费方式在变，人们到商业街购物的需求发生了改变。承接社会赋予的新定位，商业街需要打破过去的模式，因时而变。

商业街改造的政策支持

2019年1月，商务部正式发文通知，对全国11个城市的11条步行街进行改造提升试点。一时间，全国各地商业步行街纷纷行动，力争在2022年前完成三年改造提升任务清单。

今年，“提升改造步行街”再度被写进政府工作报告，商务部部署的关于第二批提升改造步行街试点的消息也陆续传来。

随着疫情常态化，人们对消费场景有了更多的要求，开放式、通风好、户外空间多的商业街区，成为人们休闲消费的首选。

从政策层面上来看，通过优化商业环境、改善商圈业态及品牌组合等多个细分维度，促进商业街区改造，改善消费者的消费体验似乎成为趋势。

高质量、高品位的商业街是大势所趋

一方面，商业步行街不仅是城市商业资源的聚集地，是城市繁荣的象征，同时也是城市的商业文化名片，商业街改造关注高质量与高品位发展符合其定位属性。

上海南京路、北京前门等商业街的改造均在此作出尝试，注重现场体验，在业态创新、服务创新等多个细分领域，培育具有国际国内领先水平的高质量高品位商业街。

另一方面，全国36个重点城市约600条商业街，所产生的社会消费品零售总额不可小觑。改造提升步行街，在当前经济下行的压力下具有重要意义。

这些商业街区改造

如何做到“聚财”又“吸睛”?

在当前城市改造更新的背景下，一条商业街要想发展的好，最核心的就是避免同质化、保证持续性、体现专业度，才能拥有独特的定位和特色，形成自己独特的客源群。

日本琦玉新城——工厂旧址改造半开放式商业街

琦玉新城位于日本埼玉县埼玉市，总面积6.38万㎡，改造前是琦玉市新城工业的工厂旧址。

「COCOON CITY」为三个场馆连结起来的半开放式街区，因直连JR埼玉新都心站又是典型的一站式TOD项目。

项目设计宗旨是打造“这里只有日常生活”的概念，运用丰富的铺装机理，营造艺术、热闹的空间效果。

半开放式空间，采用“标准常绿绿植+时令花朵搭配”的方式，形成色彩丰富的“主题花园”，使整个公共空间充满生机活力。

同时，避免了人流密集空气不流通的问题，消费者在“漫步式”商业空间中穿梭，在室内室外间转换，逛起来心情更加舒畅。

西安大唐不夜城——赋能传统文化焕发活力

目前国内老城区商业街物业产权一般较为复杂、经营分散，成为商业街改造提升落地的一大阻碍。

西安大唐不夜城的产权问题就是由政府或社会资本牵头，陆续收回分散的产权，最终实现商业街的整体规划改造。

自2007年大唐不夜城的一期建设拉开序幕，到2018年12月如期完成街区提升工作，大唐不夜城商业街本着“既有中国特色、地方特色又体现国际化水平，做到环境非常优美商业非常繁华，文化气息非常浓厚”的目标，为古都西安注入了文商旅融合发展的新标杆。

街区内建筑参照唐代建筑体系，从大型场馆的立面风格，到沿街商铺设计都统一为唐代风格。同时，还引入西安城市吉祥物“唐宝”和“唐妞”形象IP，将传统与现代文化结合，焕发传统文化活力。

成都宽窄巷子——历史文化街区的活化

成都宽窄巷子曾是清兵留守的大本营，如今是三条平行的四合院群落。

2008年6月，为期三年的宽窄巷子改造工程全面竣工，“再现老成都的生活韵味”实现了这里人气、商业互动。

宽窄巷子由三条步行街组成，中间通道连通，环路型的动线路径有较好的连续性，消费者沿着主动线即可逛完整个街区，且可以环游，街区各方位都可覆盖，最大化的实现商业价值，也显得非常人性化。

而修葺一新的清末民初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店等特色建筑群落，为宽窄巷子梳理出更清晰的川渝生活气质，讲述了历史文化保护街区与现代商业成功结合的经营模式。

上海南京路步行街——最上海、最时尚、最国际的购物场景

素有“中华第一商业街”称谓的上海南京路步行街，品牌集聚是其最大特点，对老旧项目改造升级和品牌业态调整，是目前南京路步行街升级改造最为重要的一步。

在步行街最西段，世茂广场、第一百货商业中心、新世界城“金三角”商业体焕新，除了有更时尚、更年轻化的外观，首店、旗舰店体验店的大量引入，也给这些商业体注入了新的活力。

除却对现有商业载体和品牌价值的升级，南京路步行街的改造与提升计划还将继续涉及到景观改造与提升。

东拓改造的灯光效果将营造出不同的层次，与外滩交界处设置大型水景等场景，都将通过提升改造，吸引顾客在此拍照、打卡、购物。

未来商业街改造着力点

商业街改变了人们以往在“封闭”空间购物的习惯，赋予购物之外更多的休闲体验，为了更好的推进商业街有序发展，还可以通过空间及内容提升，在城市发展中发挥更加重要的作用。

立体空间利用

充分利用步行街的立体空间，提高地上地下空间的利用效率。

在地上空间利用方面，通过过街天桥连接两旁店铺，发挥商圈的集聚经济效益。一方面可以方便顾客进行一站式消费，另一方面，可以有效拓展商场空间，提升商铺价值。

在地下空间利用方面，可以将地下停车场等空间打通，扩大地下空间范围，方便游客停车。并为出租车、商圈微巴士提供上下客空间。

沉浸式、体验式商业空间设计

无体验不商业，面对如今越来越看重多维度、全身心生活体验的消费者，融合更多复合型、更具有想象力的体验内容，成为商业空间强化自身与消费者之间链接的核心。

未来商业街可以考虑从空间场景、景观设计、建筑形态等多个维度入手，强化商业街与人群的互动。

文商旅融合

商业街应跳出了自身 “内环”式封闭发展，以街区为主要载体，向上下游产业延伸，最大化商业街人流价值，带动周边产办、商业、文化、教育、居住等多种功能，形成“商旅文”多种产业互补互生的模式，实现更加立体、复合、多元化的发展生态圈。

成都宽窄巷子、南京1912、北京华熙LIVE·五棵松等商业街，都成为了城市耀眼的商业核心地、旅游目的地和文化展示地，对外传播着所在城市的商业文化和生活氛围。

引入智慧元素

智慧消费、智慧管理、智慧服务是当前商业步行街亟需提升的方面。

当前大部分商业街尚停留在传统消费模式，新零售时代，随着AI技术、5G技术的全面展开，大数据、人工智能和云计算等智慧元素在商业街的应用将是大势所趋，商业街改造应因地适宜引入智慧元素。

例如，加强对街区内消费群体的信息采集、储存、分析，实现对商圈的精准管理;通过构建智慧管理平台和引入智慧停车系统来提升街区品质;建设智慧街区运营管理平台;利用5G科技，在街区内推广各类3D灯光秀、景观秀，进一步提升商业街的可逛性和吸引力等。

写在最后

开放式街区商业具有其它商业形态无法替代的天然优势，与被包裹在密闭空间的购物中心相比，开放式的商业街能够体现城市商业文化，成为城市名片的延伸。

有什么铺面、做什么生意，都能在街上展示得一清二楚，逛街的人不仅仅是商业参与者，更是文化感受者、城市观察者。

城市更新，特别是商业步行街区的改造提升，关注的不仅仅是城市更新的建设过程，更加关注区域及周边区域的持续运营全程。同时通过文化元素、智慧元素的赋能，“内容”和“形式”的传达，拥有自身独特的定位和特色，进一步提升步行街的品质。

来源： 商业设计周刊