我国产业园区开发模式全解析

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产业园区是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。园区的具体形式多种多样，主要包括高新区、开发区、科技园、工业区、产业基地、特色产业园等以及近来各地陆续提出的产业新城、科技新城等。

产业园区已成为各地经济发展的重要载体和强力引擎。但随着我国经济发展进入不同的发展阶段，经济环境的变化对产业园的可持续发展提出了挑战。在产业园区40年探索和飞速发展的过程中，我国各地因地制宜，根据国家引导和市场需求情况，已经形成多种较为成熟的开发模式，具体如下：

图表：产业园区开发模式按主体分类情况

从产业园区开发资产运营模式来看，主要分为重资产模式和轻资产模式。重资产模式是早年我国产业园区主要开发运营模式，一般按照“开发-建设-出售-再开发”的路径开发，如天安数码城的园区开发，或者国家高新区、开发区等。近些年来，随着地产行业行业利润率和杠杆率的长期下降，产业园区开发和运营商开始寻求产业转型升级，纷纷开始从重资产模式向轻资产转变，如华夏幸福的“园区孵化+地产开发模式”、普洛斯“专业开发+基金运作模式”、联动集团“联东U谷”品牌模式等。

图表：产业园区开发按资产运营模式分类情况

从产业园区开发市场定位情况来看，根据产业园区的产业和动能定位，主要分为：1)单一定位策略，指仅开发经营某一特定功能的园区，如深圳国家生物医药产业园区;2)组合定位策略。指园区开发时强化园区产业的关联度，如目前国内大型的科技园和工业园;3)利基市场定位策略，至开发商通过专业化经营开发商通过专业化经营来占领这些被忽略的细分产业领域，从而最大限度的获取收益所采取的策略，如一些专业的汽车生产基地等。

图表：产业园区开发模式按市场定位分类情况

传统产业园区的功能和运营模式已经不能满足企业的需求，"九通一平"的时代已经过去，产业园区的发展进入4.0的城市化发展和智慧运营阶段，呈现社会化、数字化和生态化"三位一体"的立体化趋势。尤其是进入2015年，随着科技革命不断深入带来一、二、三产发展路径及企业需求的巨大变革，以及国家及地方各项产业园区相关政策细则的出台和落实，部分产业园区或将继续感受到市场的寒意。

模式优秀、硬实力强的园区运营主体，有望拥有更加公平的竞争格局。而应对新的政策环境，如何抓住核心竞争力，完成自我升级和迭代，将成为摆在所有园区运营主体面前的现实问题。