房企为何抢滩“城市更新”？

土地储备告急房企谋求转型

一二线城镇人口的不断增加，加之土地供应有限及重点城市核心地段土地资源极度稀缺，单靠传统的招拍挂方式无法获取足够的优质土地储备，不少开发商已经陷入了“无米之炊”的困境，因此加入到城市更新和旧城改造中来。

房地产市场的沉寂也成为了房企谋求转型的重要原因。去年以来，在持续高压的调控政策的影响下，楼市成交量有一定的降幅，以刚刚过去的五一小长假为例，尽管众多房企推出各种促销活动，但今年的“五一”楼市较为冷清，房企的大力度营销并没有换来高成交量。

从小长假前两天来看，一线城市合计网签商品房住宅360套，与清明小长假前两天基本持平，同比跌幅超过50%;二线城市网签量同比跌幅在30%左右。

当中央坚持房住不炒，当政策持续收紧，当市场进入换房时代的节点，以房价上涨预期、投资增值、供应短缺等噱头逼迫客户入市的做法已经很难奏效了。唯有从客户的居住要求出发，切实提高客户体验，致力于城市更新与既有建筑改造，充分挖掘扩大既有项目的价值，与客户的实际需求相匹配，由开发商转型为城市运营商，才能赢得认同并在房地产市场转型的浪潮中傲立潮头。

近两年来中国已有不少龙头房企开始积极谋划转型升级并进入城市更新市场。

万科在今年3月份提出要全面转型为城乡建设与生活服务商，侧重营造美好生活的场景、乡村振兴的场景;不仅提供服务的场所，也要直接提供服务内容。

碧桂园也在产品品质上频频发力，大力发展产业地产和特色小镇，实施产城融合战略。

万科目前在售的城市花园项目、碧桂园帕克诺雅、碧桂园城央壹品等等，均为三旧改造项目。其余众多房企也都相继成立了城市更新公司，发力三旧改造市场。目前已有大量城市更新项目在进行之中。

标杆房企城市更新进入城市

盈利模式拷问

房企在城市更新项目中的运作模式，目前分为房企主导型和政府主导下房企参与型两种。

前者指地方政府改造土地交给房企去进行整体规划改造，政府不参与，房企根据自身利益去进行开发。根据城市总体规划，政府划出地块由开发商进行投资，独立承担拆迁补偿、安置、回迁和商品房建设。

后者为市区两级政府共同做好居民的搬迁安置，进行总体规划、土地开发和市政设施建设，然后实行土地招牌挂，由开发商组织进行设计、建造和运营。目前房企主导型为房企参与城市更新的主要方式。

城市更新项目一般就有体量大、人口多、多方利益纠葛、持续时间长、搬迁成本高等难点，但在当前地王频出的大背景下，城市更新的项目成本还是远低于新推地块的。

在旧改项目中，政府往往能够更多聆听企业的项目规划，赋予企业更大的发挥空间，一定程度上能让此类房企打造出标杆产品;与此同时，为了弥补此类旧改项目的盈亏风险，政府往往会给与其他区域的拿地便利。

2014年，旭辉以41.75亿元的总价竞得浦东新区洋泾社区C000204单元1-03-05地块，溢价19.6%，楼板价18419元/平方米。据悉，该地块此前的权利人为上海汽油机厂，隶属于市属国企上汽集团，该地块被旭辉集团打造成豪宅项目——铂悦滨江，别墅单价为13万/平方米。

2016年，万科拿下上海延安西路1262号地块整体租赁开发项目。万科以“城市配套服务商”的定位，将本项目打造成为长宁区乃至上海市的城市更新标杆之作。

能否将低效土地置换成高效产业来使用，创造更好的人居环境，让单栋楼宇和集群的资源配置更加合理，更加符合市场需求，同时更加符合市场水平。决定着房企在城市更新项目中的盈利能力。

如同许多发达国家所经历过的一样，在中国一线城市“大都市病”越来越严重的背景下，城市更新蕴含的商机无限，少说也有数万亿、甚至十万亿之上。城市更新大潮必定会席卷房地产行业上中下游，为产业链带来新的活力。