产业地产发展与盈利模式的探讨

近年来，产业地产的形式与形势都在不断发展演变，从原来产业地产行业“少有人竞争”，到现在与产业地产相关联的人群“无处不在”，可见发展之迅速。

产业地产迅速发展

从去年开始，产业地产利好政策频发，对特色小镇的政策支持力度持续加大，物流业成为新的聚焦点之一。另外，企业打破传统，涉足建设各具特色的产业园区，模式更加多样化。且多家房企涉足物流地产、首个园区PPP项目资产证券化产品落地等也为产业地产发展带来了新思路。

中国指数研究院统计，2017年，工业用地推地力度增加，供需均结束了连续三年的同比下降。2017年，全国300城共推出工业用地规划建筑面积7.4亿平方米，同比增长5.8%;共成交6.3亿平方米，同比增长5.5%，供需均结束了连续三年的同比下降。

而近年来，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，无论政府，还是行业企业，都更加注重“产业内容”，涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。但产业园的开发周期长，前期投入特别巨大，且受政策等方面的影响较大，成熟的商业模式对产业地产开发至关重要，能否盈利成为考验企业成败的关键。

产业地产需突破盈利模式

从现状来讲，房地产的前景是不太明朗的，我们已开始步入泛地产阶段(泛地产指将狭义的房地产与工业、农业、商业、旅游业、体育产业、教育、科技等产业融合起来，其实就是将各种行业与房地产业“嫁接”)，产业地产渐热，越来越多的人涉足产业地产领域，有拿地做产业新城的，有拿地做综合体、做文化园区或标准厂房的，等等。近年，特色小镇、田园综合体等创新型产业地产模式也纷纷亮相。

但实际上，真正启动项目的并不多。产业地产蓄势待发，关键之点在于盈利模式的突破，产业园区及产业人还须深入探索“产业园区该如何发力”。

业内专家认为，资本、政府以及市场和企业，最后落脚到“共享共赢”的趋势，产业发展之根本已经不是开发商自己能独立打造起来的了，产业集群也不光是靠政府的政策能吸引来的，而是需要跨界合作，资本、科技、开发商协同联合，在加上政府的政策和产业基金配置，就是一个生态闭环。

金融和资本的介入加强

虽然产业园以产业为依托，但在企业的账本中，多数盈利的大头还是来自园区内的卖房子的收入。除了房地产销售外，产业园区后期的运营管理所带来的利润也是主要收入之一，包括园区物业出租获取的利润，企业孵化和股权投资获取的利润，园区提供公用事业服务等获取的利润。

目前，主要将产业地产的企业分为三类：产业新城运营商、产业投资商和产业发展商。在当前的行业和市场的格局下，金融和资本的力量正在以前所未有的力度深刻影响着产业地产的发展脉络，资本市场热情高涨，众多开发主体准备就绪，产业地产"因势而上"成为房地产市场的下一个金矿。

如何实现资本与地产与产业的深度融合，打造成熟的商业模式?将是未来很长一段时间内，摆在每一个产业地产从业人员面前的新课题。

产业园区寻求新商业模式

最近，雄安新区在国内具有非常高的关注度，它的出现是一个非常具有历史坐标意义的信号，那就是传统园区模式即将走向终结，取而代之的，是以税收财政、产业创新引领和创新资源流动为基本框架的新型园区模式。

这次雄安新区的模式可能不仅仅是解决钱的问题，而是有望成为中国实现区域战略、协同发展、制度创新、模式转型的新高地。雄安可以承接更多的北京的“双创”功能，推动高科技产业的向前发展;这给园区开发带来的启示，就是要抢占科技创新的制高点，用“产业+服务”撑起整个区域发展。

雄安新区以及整个京津冀协同，可以重点关注四个方向：城市建设产业链、环保产业链、创新产业链、产业升级专业服务产业链，这四个方面实际上从开发建设、产业规划、创新驱动、整合服务等方面展开，也是一个完整的产业园区发展链条，从这点意义上说，未来园区规划要更加关注产业引领。

这种趋势也逼迫产业地产商在园区开发模式寻求创新，原有靠土地增值、卖房收入、商业地产、住宅地产作为园区的收入核心的模式难以为继，需要寻求“产业导入+园区运营”这种具有内生动力的新商业模式。