【深度解读】未来上海产业地产前景展望

图片来源于互联网

目前上海的产业地产开发运营商主要包括两类，一类是园区开发类国企，如张江集团、临港集团、嘉定集团，另一种是市场化运作的外资企业和民企或国企如华夏基业、联动U谷、绿地集团、复星地产、万科、亿达中国、腾飞集团、普洛斯。目前上海的产业园区领域一直是国企占主导地位，国有园区分量过重。但总体来说上海园区开发类国企相对保守，还没有一个成功复制到全国的案例。

1、园区开发类国企。

上海约有104个产业区块，大部分是由国企来开发运营，上海产业园区领域一直处于国企占据主导，国有园区分量过重，导致民营板块一直萎靡。如临港集团、张江集团、嘉定集团，这些国企统称为园区开发类国企。

2017年，上海产业园区完成工业总产值30473亿元，占全市工业总产值的84%，由此可见产业园区是落实上海产业发展战略的生力军，承担着推进上海深度参与全球产业竞争的重大任务。而园区开发类国企作为产业园区开发主体，为上海的产业发展发挥重要作用。提升园区发展水平的关键在于提高园区开发类国企的综合实力。

对于上海园区开发国企目前预见的挑战则是对于土地开发上是选择土地一级开发(土地收储、整理)还是二级开发(土地招拍挂拿地)，抑或一二级联动开发的问题;在轻重资产配置上是选择“混搭”还是成立多个企业进行轻重资产配置的问题;在资金安排上是传统的自有资金+银行贷款还是借助一定的地产基金实现杠杆效应的问题。

2、市场化运作的产业地产商。

目前进入上海、市场化运作的外资企业和民企或国企包括华夏基业、联动U谷、绿地集团、复星地产、万科、亿达中国、腾飞集团、普洛斯。相比上海园区开发类国企，这些外资、民资的市场化产业地产商在决策和管理机制、薪酬体系、金融工具运用等方面都比较灵活和贴近市场，且在物业开发经营方面都积累了专业的实践经验，将会对上海园区开发类国企造成极大的冲击。

市场化运作的产业地产商在上海有几种模式，一是普洛斯物流地产模式、二是是清华科技园模式，三是创新工厂模式。

上海未来将发展战略性新兴行业和交运、金融、信息等生产性服务业，对上海而言，未来发展将更侧重研发、金融等高端服务性行业，对应的产业地产形态是科技园区、总部基地等。

上海的产业地产项目的产品类型有：独栋办公楼、定制式企业独栋，标准化厂房、仓库、孵化器、写字楼。

图片来源于互联网

前景展望

未来上海园区开发类国企将面临市场化产业地产商的有力挑战，上海国企改革将诞生一批新的上市产业地产运营商。上海应充分发挥国家级开发区在品牌、规划、开发、建设、管理和人才等方面的优势，通过品牌输出的方式，带动资本和产业联合，共建合作园区或合作联盟，探索合作共建、产业共育和利益共享的新模式。

积极推动张江、临港、漕河泾等品牌园区走出国门，在欧美科技发达地区、在“一带一路”沿线布局运营高科技、创业类等各类园区。同时上海应该推动开展PPP创新模式试点，探索政府、园区和社会资本的深度合作途径。未来上海等核心城市工业用地成本将不断走高，挤出实体产业，苏北、皖江等上海周边城镇将成为产业转移的热点区域。