从星河做产业地产得到的启示
现在的房产公司，要是没点跟产业园区沾边的业务，都不好意思和同行打招呼。传统房产转型产业地产是老生常谈，真正做起来的却少之又少，星河产业却有可能打破这个尴尬的局面。在行业里有句老话，如果卖住宅的是小学生，做商业地产的是大学生，做产业地产就是研究生。星河到底是如何从小学生一跃成为研究生，不仅没“挂科”，还有望成为“优秀入门生”的呢?
1、借道旧改：转型产业地产
从传统房企走到产业地产，星河用了7年的时间。从2007年收购遍布鞋厂和手袋厂的雅宝工业城项目，到2014年焕然一新的星河World面世，星河的产业转型之路正式扬帆。
房地产转型产业地产可以说是脱胎换骨的过程，和原来复制性强的房产项目相比，经验壁垒、认知边界乃至整个管理体系都需要重建，一不留神就会水土不服，能否克服路径依赖是关键。
但换一个角度，劣势也是优势，星河产业副总裁阎镜予就说，“我们有了楼，懂自持运营，又以金融投资、住宅开发解决了长短期现金流的匹配，还积累了产业资源，星河做产业地产就是顺理成章的事情。”
2、产业综合体+双创社区+特色小镇
星河产业的开端是这样一个超级综合体，它的逻辑被总结为“骨肉相连”住宅开发是“肉”，产业打造是“骨头”，这就是星河产业的地产基因在发挥作用。星河产业在进行产业地产开发时，要求规划产业全配套中的所有业态，包括一定比例的住宅。但在住宅销售中赚的钱不会带走，而是继续投入产业运营中去。做产业地产短期现金流很难平衡，星河产业就通过产城融合来锁定现金流。
星河world在招商方面聚焦三大方向：高科技、金融、文化创意，这三个行业在园区内的聚集度高达73%。相比传统商务项目单一开发的模式，因为空间体量够大，星河world实现了区域内业态互补，世界500强、上市公司、中小企业在同一个屋檐下互动、交流，形成完整的生态。
3、有钱任性，金主撑腰
产业地产是个烧钱的行业，才成立3年的公司就敢有这么大动作，资金和资本运作能力从何而来?星河产业的母公司星河集团，以及星河产业的“大金主”深创投在其中扮演着重要角色。
星河集团资产总规模超千亿，星河集团本身的地产和商业板块能够带来很好的现金流;也就是说，在星河产业走产城投融模式的前期，星河集团能够解决他所需要的现金流。而且，星河集团在金融投资领域有丰富的经验资源沉淀，2009年开始布局金融领域，自有资金投资超过200亿，投资企业超过90家，多个项目已经上市。这说明，星河集团在股权投资行业大获成功并尝到了甜头。
4、三管齐“换
星河走产城融合的路，以房东的身份解决了园区短期现金流的平衡问题。那么，以股东身份对企业进行投资孵化，就可以解决长期现金流的匹配，除了真金白银的直投，还有就是用股权投资的办法，具体来说就是用产权/租金/服务换股权。对入园企业股权投资是园区服务的一部分，把园区变成发掘投资项目和投后管理的载体才是星河产业真正目的。
2014年实施的“产权换股权”是星河产业在“产城投融”模式上的最初尝试，就是以产权或者现金+产权的方式对入驻星河world园区中拟上市的企业进行股权置换。
随着“产权换股权”的有效运作，后来又衍生出“租金换股权”“服务换股权”， 从具体操作上看，对那些有资本运作前途的成熟企业，可以用产权换股权;对于高科技、高成长，但同时又是高不确定性的初创期企业可以用租金和服务换股权。
5、手握指南针方向要明确
打破传统房企转型产业地产而不得法的魔咒，星河产业的口号：
打造一张名片【星河world】
创造一个模式【产城融投】
背靠一个金主【深创投】
明确一个方向【产业聚合、投资孵化】
星河与其他转型房企最大的不同用他们自己的说法是，“我们手握指南针，方向是明确的”。虽然方向清晰，但现在，星河版图和布局还略显狭窄，星河world能否异地复制、星河模式能否一路高歌?
星河的回答是“我们宁可错失，不可拿错”。
