房企拿地8种模式详解

五、第一高楼经济与地产联动模式

代表企业绿地：第一高楼经济+地产

绿地通过摩天经济学，联合政府，参与住宅开发、旧城改造和综合体开发，实现圈地造城。

地集团在全绿国各地修建第一高楼，借助超高层地标建筑，带动当地“摩天经济”的发展，满足地方政府政绩诉求，带动整个区域形象和品质的提升;反过来，地方政府为降低超高层巨大投资风险，配送住宅用地，并容许绿地参与旧城改造和进行综合体开发。超高层一旦建成，采取售租结合模式，确保2~3年回本;通过政府配送的住宅开发、销售回笼资金，偿还土地款，形成良性循环，获取高额利润。

操作上，由于超高层投资额巨大，绿地采取“滚动投资”的模式。建筑商垫资15%;建好的办公楼、住宅售卖以回笼资金;持有的酒店、商场等物业做抵押贷款，以此资金再建其他超高层，实现“摩天经济”的可持续发展。

短板：除了绿地，升龙和卓越也采用超高层办公楼的模式拿地。但是，现在这个模式越来越难了。新城地产的王晓松认为，现在杭州、南京等地的办公和商业市场严重的供过于求，除了北上广深这些对写字楼还有一定需求的城市，其他地方采用这种模式很艰难。

六、为政府做上层设计拿地模式

代表企业碧桂园：大盘造城+一二级联动

通过与政府共同做规划低价拿地，碧桂园实现了三四线城市的飞速发展，并逐步进军一二线城市。

操作上，碧桂园选择进入不发达地区甚至贫困县，推销大盘造城的策略。前期资助政府进行一级开发，后期通过拍得一级开发的土地，然后得到一级土地开发成本返还，实现零成本拿地，从而“变废为宝”、“荒地造城”。

实例：张家界永定区沙堤乡板坪村罗家岗一块69.28万方的土地，位于张家界风景区保护规划之外的一个缓冲区，有山、峡谷、水涧，距城区15公里，距武陵源景区14公里，距黄石寨景区7公里。由于地方财政吃紧，碧桂园通过其下属高骏公司价钱给政府进行平整土地的一级开发，在一级开发完成后，碧桂园以1.18亿元摘牌成交，政府将96.25%土地款按一级开发成本划还给高骏公司，几近“零地价拿地”。

成功关键：解决地方财政吃紧问题。

七、一二级联动模式

代表企业绿地：“轨道工程+区域工程”整体开发

绿地牵头申通地铁、上海建工组成联合体，以“轨道工程+区域工程”整体开发模式，进军地铁投资产业，以地铁沿线土地出让作为部分回购条件，在地铁沿线区域打造具备商业、办公、酒店等功能于一体的地铁上盖城市综合体及配套服务设施，实现整体联动。

绿地切准了基础设施领域改革的脉搏。2014年，我国在建轨道线路的城市达到40个，在建里程2893公里，总投资规模达到1.6万亿元。目前我国经历经济转型阶段，发展压力逐步显现，仅依靠政府财政拨款难以支持大规模的轨道交通建设。绿地集团的这种创新模式，不仅将减轻政策的回购资金压力，更将带动轨道交通及沿线功能的综合开发，快速推进各地基础交通建设、区域功能完善和经济增长，实现多方共赢。

八、BT模式

由于一线城市土地资源稀缺，房企获取核心区域开发项目愈加困难。而万科却以BT模式，接连顺利获得政府开发项目。

BT模式的英文全称是Build-Transfer，即“建设-回购”模式。就是开发商与政府方签约后，设立项目公司以阶段性业主身份负责某项基础设施的融资、建设，并在完工后即交付给政府，从而享有在一定期限内分次收回回购款(包含设施建设成本及融资回报)的权利。

通俗地说，BT模式也是一种“交钥匙工程”，开发商投资、建设，建设完成以后“交钥匙”，政府再回购，回购时考虑投资人(开发商)的合理收益。

政府力推BT模式的逻辑与其他模式一致，即解决没钱的问题，同时提高效率。

实例：万科深圳红树湾物业

红树湾物业位于深圳南山区深圳湾片区，位于已建成2号线红树湾站和在建9号线、11号线换乘站红树湾站(原深湾站)交汇区域，由深湾一路、深湾二路、白石三道、白石四道围合而成的方型区域。项目面积约57.8万平米，计划总投资78.4亿元。

该工程于2015年6月30日开工，计划于2021年12月31日竣工，采用BT模式，由招标方深圳地铁通过公开招标的方式确定建设方，由建设方负责项目资金筹措和工程建设。

项目包括宗地用地范围内房屋建筑、配套基础设施和公共配套设施及接口、园林景观及本项目用地范围内及由本项目建设导致的地铁车站、出入口、站后预留空间等相关新建、改造工程等所有建安工程项目的融资、施工以及移交等工作。

2014年11月，万科通过公开投标方式，中标红树湾物业开发项目合作开发及BT融资建设标书。在项目用地不发生转移登记的前提下，由牵头方万科支付投标确定的对价45.3亿元后获得项目49%权益，与深圳地铁按51%：49%的比例进行全项目投资，并获得相应权益，承担相应风险。

在权益分配方面，商务公寓和办公物业等可销售物业销售后按权益比例分配税后利润，未销售的商业和酒店等由招标人和牵头方(开发)共同持有。双方共同组建项目管理经营公司负责项目开发建设工作，负责全部持有型物业的后续经营管理工作。

未来万科的收益即为销售物业的分配税后利润、及持有型物业的经营性收入。这也意味着，项目销售利润高低及经营性物业收入的好坏决定万科从该项目获得的投资收益的多少。

通过BT形式，深圳地铁利用非政府资金来进行非经营性基础设施建设项目的建设，同时，万科分解了深圳地铁的资金问题，也相应获得了进入核心区域发展的机会，于双方而言都是一次互利行为。