养老地产前景探析 挑战与机遇并存

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随着中国老龄化程度的不断加深以及新时代大众对于“养老”理念的转变，近些年，养老地产已经成为新一轮房地产发展的重要概念。无数的资金、企业、商业模式纷纷进入这个领域，展开差异化竞争。那么,开发商究竟为何乐此不疲?是否拥有了足够数量的老龄化人口就一定会给房企带来无限商机?

行业尚处于起步阶段

从2010年开始，我国人口老龄化速度已进入加速阶段(法国完成老龄化进程共花115年，美国花了75年，中国只花了35年)，到2017年，全国新增老年人口首次超过1000万，60岁以上老年人口达2.4亿，占总人口比重达17.3%;到2020年，全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿左右，占总人口比重提升到17.8%左右;2050年60岁以上老年人口规模将达到4.8亿人，所占比重为25.6%。

庞大的老年人口规模以及惊人的老年人口增速，为养老产业的发展提供了空间，同时也为企业带来了新的盈利点。

在养老产业中，养老地产将成为重要组成部分之一。目前，我国的养老地产的主要形式有老年公寓、老年住宅、养老机构等，开发主体涉及了房地产开发商、保险公司和养老服务机构等，产品类型也基本覆盖了不同年龄阶段老年人的需求。不过，整体而言，我国养老地产尚处于起步阶段。

各行各业进军养老地产争食4万亿蛋糕

据统计，近两年时间里，至少有32家上市公司宣布进军养老地产项目。除了传统地产开发商，珠江实业、花样年、万科、保利等纷纷高调宣布进军养老产业，一些非房地产业的企业也在布局养老地产，如金陵饭店、凤凰股份等也有投资养老地产的表述或举动。除了实业资本，追求长期稳定收益的保险资本，如中国人寿、泰康人寿、中国平安、合众人寿、太平保险等也纷纷布局养老地产。

尽管国内已有部分养老地产项目进入正式运营阶段，但相比海外成熟市场，中国的养老地产可谓“小荷才露尖尖角”。

据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机约4万亿元，到2030年有望增加至13万亿元。养老地产的前景虽然诱人，但要从中获利并非易事。从实践来看，养老地产不是一个高收益、高回报的行业，反而蕴藏着巨大的风险，这与市场的预期大相径庭。

中国养老产业还处于早期发展阶段，但相信随着老龄化社会的到来，养老产业的社会需求将迅速增长，在相关经营方式和服务理念更新转变的带动下，养老产业有望实现社会效益与经济效益的“双赢”。养老地产运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的建立直接影响养老地产的经营成败，因此养老地产的运营模式的构建十分关键，其运营模式的构建主要有以下形式：“养老文化"概念营销模式;产业链延伸模式 ：老年服务业、老年房地产业、老年医疗保健业、老年用品业、老年旅游业、老年娱乐文化产业、老年咨询服务业、老年金融投资业;租、售、反按揭组合入住模式。

在国内，养老地产有哪些典型案例值得借鉴呢?

中国台湾长庚养生文化村打造的社区式的商业养老模式，被业内推为银发安居的典范。长庚村以其完美的社区模式服务银发群体，让老人退出职场后仍得以有尊严地生活。

该项目位于台湾桃园县龟山乡，占地510亩，户型设计分为约46平方米的一室一厅和约73平方米的一室两厅两个等级，定位为集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区”。年满60岁且身体检查证明健康状况合格的人群方有入住资格。

这里为入住人群提供全方位照护服务。同时，塑造多元养生文化，帮助老人规划调养身心的休闲活动。

总体来看，未来养老地产行业未来发展前景广阔，主要有以下三个原因：

首先，在生活水平提升、人口老龄化发展及房地产行业转型发展的影响下，未来我国养老地产将成为将朝着社区规模化、区位郊区化、家居智能化、建筑多样化、功能丰富化、服务专业化六大方向演变，实现行业进一步发展，拓宽行业市场空间。

其次，养老地产项目建设将依据中国特色并充分借鉴诸如美国、日本的各参与主体合作与产业链细分的成功经验，加强参与主体之间的良性合作，充分发挥各主体的专业优势，探索新的开发建设与运营模式。一旦新的模式形成，养老地产行业前景将更加明朗。

最后，从政策层面来看，国家对养老地产业发展的政策支持力度进一步加大，出台的政策包含明确养老地产业发展方向、实现土地有效供给、激活市场参与主体、加大金融支持力度、智慧养老等方面，养老地已经开始迈向发展的快车道，前景一片大好。