“共享农庄”来了 如何才能发展好？

共享经济的商业模式，正在改变我们的生活方式。在北京创新创业“双创周”上，由北京市农委重点推荐的一种创新型住房模式——共享农庄引人关注。

据介绍，截至目前，北京已有2000多套农庄加入到了“共享农庄”之中，分布在包括房山、密云在内的11个近远郊区，其中60%位于北京一小时经济圈内。在这种“共享农庄”，市民既可以选择这种已经装修好的农庄，年租金从2万元到5万元，也可以定制或者自己装修，自己装修的农庄仅需要支付土地成本即可。

由于是从农民手中统一租赁到宅基地，所有权依然在农民手中，但是通过这种模式农民一方面可以实现租金增收，另一方面也可以通过为自家或周边农庄提供物业服务的方式获取工作收入。以租金为例，1年5万元的租金，农民可以分成2万元。

去年国家允许包括北京在内的13城市试点集体土地建设租赁住房政策直接催生了“共享农庄”创新项目。

一、什么是共享农庄?

“共享农庄”是由中国人民大学土地政策与制度研究中心紧密结合农村集体土地政策改革方向，从城乡需求端出发，参与设计完成的这一农村集体土地改建租赁住房的创新性解决方案，整个模式设计突出了“安、居、乐、业”四个要义。

“安”，就是安心、安全。不改变农民产权归属，农民、农村资产安全，“庄家”平台提供信息中介、法律确权、规划设计、改建报批、租赁运维服务，城市消费者同样安心安全。

“居”，简单来说就是在保障集体土地权属不变的前提下，村集体和农民出空间，社会资本或城市居民、企业主要出资，共同翻建提高人居环境，改善周边宜居配套，形成宜居宜营的合作农庄，吸引城市居民或团体短租、长租或承包运营。

“乐”，就是农民将闲置资源租赁经营权有偿让渡，不仅获取闲置资源的合理回报，农民增收满意，市民能实现田园梦、创业梦，提升居住品质和感受，政府税收增加，何乐而不为。

“业”，就是真正实现农民不离乡不离土实现创业、就业。城市资本、管理、人员有序进入农村投资兴业，过去单纯经济利益导向的大规模开发变为各方和谐共赢，这才是是可持续发展的基础。

实际操作中，村民可将现有房屋进行改造升级，将民宿出租，民宿的经营权、股权可转让。城里人、候鸟老人可租赁农田农庄，用于农业生产或农事体验。这就是未来的“共享农庄”。

“共享农庄”简而言之就是在不改变农民所有权的前提下，将农村闲置住房进行个性化改造，形成一房一院一地，并根据需求改造为市民田园生活、度假养生、文化创意产业等多种模式，通过互联网、物联网技术为平台，与城市租赁住房需求对接，形成政府、集体经济组织、农户以及城市消费者“四赢”局面。

二、共享农庄是怎么产生的?

“三农问题”最终需要城市的资本、管理、技术反哺来得以解决。随着城市化的快速发展，农村资源闲置、人力外流“空心化”问题成为政府和农民头疼的问题。而北京这样的特大型城市，人口、资本、技术、人才过载，住房过载，造成了同在一城，“城市病”和“农村病”并存的局面。

“共享农庄”模式的优点在于农民最大程度的自愿、自主、自发参与，充分尊重了农村发展现状与传统民俗风情，在不影响正常农村生产生活的环境下，引导农民盘活资源、参与创业或发展第三产业，增加农民收入，增强市场与经营意识。“共享农庄”提倡因地制宜，在统一规划下小规模、创新性发展农庄经济，避免了过度城镇化过程中对农业生产环境的侵害，能让无法规模城镇化或不满开发商开发的区域也享受人居升级，又逐步实现农民增收与科技导入、城乡交流融合。

此外，“共享农庄”可以实现农庄使用权共享，收益在合作各方共享，资产增值收益大部分归属农民，平台获得信息中介服务费用，日常经营与承包经营权流转中税费归属政府。

三、共享农庄有哪些形式?

1、产品订制型

对消费者认养的农作物建立档案，严格按照约定标准进行生产。产品成熟后，按照消费者的要求既可配送到指定地点，也可进行代销，将销售收入返还消费者。鼓励省外大型农产品批发市场、菜篮子集团、酒店、企业、学校等在海南省投资“共享农庄”。

2、休闲养生型

鼓励农村集体组织和农民以出租、合作等方式发展特色民宿客栈，吸引消费者特别是“候鸟”前往农庄休闲养生度假。打造“民宿+农地”休闲养生产品，把经营权租赁给“候鸟”人群、城市居民，用于农业生产或农事体验。

3、投资回报型

消费者及投资主体通过众筹等方式募集资金用于发展“共享农庄”，农庄为消费者及投资者提供农资供应、技术指导、托管代种代养、产品销售等配套服务，消费者及投资者按约定获得实物或投资收益回报。

4、扶贫济困型

引导消费者及投资主体与贫困村或贫困户直接对接，消费者认养贫困户的农作物或者承租贫困户的农地、农房，贫困户通过出租土地、房产或以土地、房产入股获得财产性收入以及通过打理农庄获得务工收入，实现贫困户持续稳定增收。

5、文化创意型

立足特色资源，吸引各类艺术家、创客利用品牌设计、故事挖掘、艺术再造、农业科普等文创艺术方式，打造特色农庄。

四、如何开发共享农庄?

1、整村综合开发模式

由企业或农民合作社对整村进行统一规划、统一建设，利用村庄空闲地等建设民宿和其他相应设施，民宿可以出租，民宿的全部或部分经营权、股权可转让;将整村农用地进行统一规模化生产经营，消费者可以租赁农用地经营权或认养农作物，企业或农民合作社为消费者提供系列服务。

2、村庄农房改造升级开发模式

由企业或农民合作社将村庄现有房屋进行改造升级，其房屋可以出租。将村庄部分农用地进行统一生产经营，消费者可以租赁农用地经营权或认养农作物，企业或农民合作社为消费者提供系列服务。

3、基地开发模式

企业或农民合作社利用农业基地内农业附属设施用地等建设管理用房，或利用基地已有的建设用地建设民宿，民宿可以出租，民宿的全部或部分经营权、股权可以转让。消费者可以租赁农用地经营权或认养农作物，企业或农民合作社为消费者提供系列服务。

五、共享农庄的前景如何?

随着电商农业、休闲农业、共享农业等农业主力发展模式日渐成熟，未来涉农资源将得到进一步的整合，并且更有利于农业大数据平台的构建。

在此基础上，农业共享形式也更加多样化，共享带来的助推力也将会大幅提升。只有农村闲置土地被充分利用，让它们发挥最大经济效益，打破以往没人种地的尴尬，农民获得更多就业机会和赚钱渠道，不仅降低了经营风险，还把村集体经济和农民紧密地联系在一起，乡村旅游因此而获得发展，游客获得更加真实的农耕体验，中国式的“共享农庄”才开始走向成熟。