做特色小镇拿对地的5个必要条件

做好特色小镇开发有4个关键点：拿对地、聚集产业资源，让钱滚动起来、建设专属团队。房地产开发的关键因素，在于土地、资金、团队，而特色小镇还多了一个：产业资源……做特色小镇，拿对地有5个必要条件。

特色小镇的拿地，和一般项目拿地，还是有比较大的区别，具体来说，只有满足下面三个必要条件，才能拿对地做好项目。

1、出发点：是做好产业，而不是以产业为幌子;否则在与政府“对赌”中会输得很惨

有的房企希望以“产业小镇”为幌子拿一些便宜的地，然后盖住宅来卖。这在过去粗放管理的时候也许能在部分区域蒙混过关，现在则完全不可能了。

现在，即使是比较粗放的地区的管理，也是把小镇分成好几期，项目一期完成招商入驻，才能开发二期。想糊弄是不可能的。

而在上海等地，根本不看入驻，而直接看税收。

你拿地的时候，地方政府就会与你签订对赌协议，要求你第一年实现多少税收、第二年实现多少多少税收……如果不达标，合同就会终止，你就要退出。

如果是工业用地，以亩产来衡量创税能力。如果是商办项目，则按平方米衡量创税能力。

而且，地方政府能够判断你是否有导入产业的能力，以及产业的成熟度如何，而不会听你讲故事。

根据绿地的经验，不同地方的地方政府，都会有一个主导产业发展的官员，他的专业能力是很强的，他能甄别出你的技术和能力。

和政府谈判之外，收并购也是获取小镇地块的一种方式，收并购获取的项目土地一般拿地早、地价便宜、优惠力度更大。

2、城市选择：寻找能与地方政府的产业导向密切配合的地方

如果你家企业在某个产业上有优势，就要寻找重视这个产业的城市或区域拿地。

你的产业匹配地方政府的产业方向，他就愿意和你深入合作。否则，除非你实力特别强，地方政府是不会接受的。

为什么?

从程序上来讲，地方政府的产业规划，都是经过人大等部门讨论审批的，不会轻易改变。

从客观条件来讲，当地能作出相应的产业规划，一定是因为当地有一定的产业基础了，可以集聚产业。你的产业再好，不能和之前的产业基础关联形成规模效应，也很难发展。

3、位置选择：要享受大城市的辐射、交通便利

小镇最终是要吸引精英人群前来，才能够发展的，如果位置太偏，无法吸引到足够的人才，就发展不起来。所以小镇一般离大城市不能太远。

具体多远合适?要看城市。二线城市，辐射力相对弱，就要近一些，最好是郊区。

北京上海等城市，辐射力比较强，那么北京附近的城市，比如保定，也不是不能选择。

当然，距离和交通的方便程度是相辅相成的，如果有轨道交通，远一点问题也不大。

下图是绿地花桥小镇的位置，充分享受上海、昆山的辐射。

下图是绿地杭州湾滨海新城的区位展示，实际上它同时享受上海、杭州、宁波的辐射。

4、要有与产业相关的核心资源。

比如，如果小镇最开始的出发点，就是承接大城市的溢出，那么距离和交通就是核心资源。

再比如，文旅小镇，景观资源、历史资源就是核心资源。

而产业小镇，附近区域相关的产业资源就是核心资源。

因为产业小镇只能是集聚产业资源，而不能完全凭空去创造资源。

如果当地人口流失严重，或产业基础为0，不管多强的企业，去了也只能失败。

当然，还有的小镇可能不止一个主题，那就要有多种资源。以绿地杭州湾滨海新城来说，它其实分为两块，一块是康养、一块是科技，科技的核心资源，是当地原来的汽车产业、轻工业，而康养的核心资源，则在于当地本来就有比较好的自然景观条件。

而绿地雪野湖小镇，也是做多个主题产业，其中做康养旅游产业，就是因为区域内有湖、古长城、峡谷、古村落等资源，如下图所示：

5、地块规模：一般在1500亩-20000亩之间

小镇规模大了，边际效应才会大一些，能导入的资源也会多一些，小镇的优势才会出来。

小镇的地块，规模至少要1500亩。3000亩左右的特色小镇，一个主导产业就够了。而5000亩的特色小镇，如果引入的是新兴的产业，后续发展前景很广阔，一个产业也够了。

而产业如果相对成熟，或者产业链没那么长，5000亩以上就可以考虑引入2个以上的产业。

当然，现实操作中，地块是分批拿到，分期开发，最后连接起来的。