房地产转型特色小镇开发模式解析

城市更新微小的开发量已经无法支持大规模房地产企业未来的生存发展，从城市发展路径的角度看，核心城市向城市群发展的趋势明确，围绕核心城市周边的小城市或核心城市郊区的小镇开发前景较好，特色小镇也因此正在成为国内地产企业转型发展的新方向。

无论是碧桂园、华侨城、绿城、华夏幸福等品牌房企，还是诸多区域性地方企业，都将转型的战略指向“特色小镇”。国家发展和改革委员会颁布了《关于实施“千企千镇工程”推进美丽特色小(城)镇建设的通知》。此政策的出台，对于不少热情投入特色小镇开发转型的房地产企业来说，无疑是一剂强心针。

转型特色小镇，看房企大咖怎么玩

碧桂园、华侨城、绿城等一批领先房企正在打造中国的“小镇计划”，探索用“造城计划”寻找新的利益增长点。

1、碧桂园：科技小镇成其未来新增长点

科技小镇未来在碧桂园集团庞大的销售中会占越来越重要的位置，不过，这需要一个过程。目前，科技小镇前期销售业绩贡献不占主流，但后期成长性比较强。集团对科技小镇的成长性和品牌提升的价值非常重视。

《案例：碧桂园科技小镇》

项目介绍：碧桂园有在郊区做大盘开发的经验，能够很好的运用到产业地产中来，同时科技小镇一定是“重资产”打造，更多的是做平台搭建，提供产业配套服务，同时是与拥有科技产业资源或运营机构合作，更好更快地让科技人才集聚、企业入驻，通过龙头企业带动关联企业入驻，实现小镇的产城融合发展。

选址：一线城市周边和强二线城市的30-80Km区域，最好不超过60Km

占地规模：2-5 K㎡

难点：产业资源导入和招商

2、绿城：农业小镇不卖房子卖生活

与碧桂园不同，绿城选择的是特色“农业小镇”。按他们的设想，小镇距离上海、杭州等城市三五十公里，一个小镇需要三平方公里土地，其中两平方公里是农业，一平方公里开发建设，形成3万人的小镇。

《案例：绿城农业小镇》

项目介绍：绿城专注于农业15年之久，于2012年与浙江省农业科学院共同推动成立蓝城农业公司，旗下有8家子公司，分别负责营销、检测、种子和研发、生产基地等，从生产到销售的农业链条已初具雏形。绿城农业小镇在中心1K㎡进行地产开发建设，利用自身农业技术带动周边2K㎡农业改造，建成富有地方特色的大型农业基地，并将周边农民转化为现代农业工人，同时配套完善的医疗、教育、娱乐系统。

选址：距离上海、杭州等城市市中心30-50Km

规模：占地3K㎡(其中农业即相关产业占2K㎡，建筑规划占1K㎡)

特点：有完备的整体规划，特别是基础农业的配套，其次是提供稳定的农地和有产权的住房。

3、华侨城：文旅小镇打造新型城镇化样本

“文化+旅游+城镇化”是华侨城“城镇化”的战略核心，“旅游+互联网+金融”则是城镇化项目的战略支撑。

华侨城甘坑新镇，这是华侨城投资500亿元打造的首个“文化+旅游+城镇化”小镇，这也是深圳的首单特色城镇，被称为中国文创第一镇。

《案例：华侨城文旅小镇》

项目介绍：华侨城将发挥文化旅游产业的传统优势，针对有优质的自然资源或文化旅游资源的城市旅游目的型的小镇进行有选择的城镇化开发，以主题乐园为开发引擎，通过PPP模式进行地产开发。目前华侨城集团分别与成都金牛区政府、大邑县政府、双流区政府以及成都文旅集团签署合作协议，拟投资超千亿元打造天回(占地10K㎡)、安仁(占地15K㎡)、黄龙溪(占地16.7K㎡)三大名镇。

选址：城市旅游目的地型的郊区小镇规模：占地10K㎡左右

特点：基于华侨城在文化旅游产业所取得的成绩和品牌优势，同时小镇自身具备旅游功能。

4、华夏幸福： 产业新城为县域发展 探索出新模式

规划、建设是基础，产业新城的核心环节是运营，特别是促进产业发展。由于单一产业发展空间有限，只有实现产业集群的有效聚拢才能促进整个地区的发展升级，实现区域竞争力的提升。

《案例：华夏幸福产业新城》

项目介绍：华夏幸福作为全球产业新城运营商，自2002年以来一直扎根实体经济领域，以产业新城为载体打造多样化的发展平台，构建从园区建设、招商引资到城市运营三大业务体系。华夏幸福打造以产业新城为主体， 抓住一线城市工业外溢趋势，通过PPP模式在一线城市周边建立工业园区，同时进行土地一二级联动开发。

选址：一线城市周边，同时一线城市有产业外溢趋势

特点：地方政府有产业转移需求，同时可提供丰富的土地;大量人口导入。