解码碧桂园科技小镇

2017-07-12 11:47:49 特色小镇规划

2016年，碧桂园的销售额大约在3400亿，2017年上半年，截止到5月份为止完成2500亿，以此推断，2017年碧桂园的销售额可能达到5000~6000亿。而且，全国的房地产市场至少是11万亿，碧桂园和恒大加在一起可能占2万亿左右的市场份额。

显然，无论从销售额还是从市场占有率来看，碧桂园在房地产领域的发展已经进入了一个新的阶段：规模已经很大，但转型的迫切也很现实。

和其他很多开发商一样，碧桂园的转型路径和方向依然会与其主业有密切的关系，最好是能够立足于主业实现新的产业链和价值链的构建，并在国际化和顺应全球产业变革等层面有实质性突破。所以，碧桂园选择科技小镇这一产品线是有一定的合理性的。

而事实上，按照碧桂园集团助理总裁、产城发展事业部总经理向俊波介绍，碧桂园从房地产本身来说，从规划设计到建设，到运营，到学校、医院以及酒店等等都有布局，这客观上为产城融合逻辑的小镇布局做了充分准备。而且，从2013年开始，碧桂园实施未来领袖计划，为超越房地产为主导产业的企业转型做了人才储备。

碧桂园科技小镇启动仪式

正是在此背景下，当我们尝试对中国的特色小镇建设进行系统梳理和研究的时候，碧桂园的实践和案例是具有一定的代表性的，对具有鲜明投资属性的特色小镇营造是有参考价值的。这不仅是因为碧桂园作为中国房地产的标杆企业，其对特色小镇的理解具有行业代表性，还因为碧桂园的转型故事将对中国房地产的发展产生影响。

当然，直到目前，围绕特色小镇的争论从来没有停止，无论是在政策层面还是市场层面，对以碧桂园为代表的房地产企业大规模进入特色小镇建设都表达了担忧，警惕房地产化的特色小镇风潮。这也决定了，我们对碧桂园科技小镇的解码，也将在很大程度上透析房地产与特色小镇之间的特殊联系。

1、“产城融合”背后的投资平衡术

讨论产城融合的起点在于产城分离，为什么会有产城分离?在第五届清华同衡学术周期间，据碧桂园集团助理总裁、产城发展事业部总经理向俊波所言，产城分离也不过才150~200年的时间。

事实上，当人类进入工业化时代，由于聚集产生效益，从传统的家庭小作坊式生产转向社会化大生产，第二产业兴旺发达，无论是从用地规模还是人居环境来说，都促成产业与城市的分离。

但是，在进入后工业化时代，作为第二产业的工业不再是城市发展的主要动力，其用地规模也将相应减少，相应的是第三产业的比重上升，其绿色属性与人的生存得以共存;同时，由于“后工业社会是围绕着知识组织起来的”，如此，随着知识经济以及互联网时代的到来，城市面貌和城市空间结构形态必然得到相应改变，生产与居住用地兼容化，城市空间结构从圈层式走向网络化，产城融合得以成为可能。

在我国，产城融合思路的转变，还有鉴于有产无城型的开发区以及有城无产型的各类新城问题的发生，其内在的机理实际上是城市的本质、功能在区域经济动态发展中的体现。

向俊波在第五届清华同衡学术周特色小镇专场发言

事实上，在任何时代，最终都回归到社会人的交往与信息交换。而产城融合的理念，从经济学的角度来看，于民间而言，可以大大减少当前产城分离导致的通勤时间成本与金钱成本;于政府而言，可以降低管理成本，并开启更贴近社会经济发展的城市管理模式。不过，前提在于产业与人可以互相兼容而不排斥。

不过，虽然对于产城融合的认知已成为一种共识，但是产城融合的实践往往并不能立竿见影，尤其是对于房地产企业速战速决的盈利模式来说更是如此。所以，对于房地产开发有着丰富经验和财务技巧的碧桂园而言，在进行特色小镇投资的时候，财务平衡当成为首要的命题。

按照向俊波的介绍，对于碧桂园这样的企业来说，其资金成本是4%~5%，所以在前期有必要通过出售部分产品，比如产业与住宅等，覆盖住其资金成本，稳住现金流。在碧桂园产城融合的空间实践中，高新技术产业用地、产业配套用地以及生活配套用地各占三分之一。

同时，碧桂园对于小镇选址有明确的要求，主要集中在特大城市的周边，或者城市群当中的节点，距离一线城市不超过60公里，以及匹配有高速公路等基础设施。而且，碧桂园科技小镇选址的生态环境往往适宜于人居，比如惠州市潼湖科技小镇坐拥30平方公里的中央湿地，为广东省最大的内陆生态湿地，何况其北部还卧有湖泊。这些都是实现快速资金回流的优势条件。

2、特色小镇的合理开发尺度

当然，关于资金平衡的问题，还有另外一个考察维度，那就是做产业到底是不是具有财务上的合理性。对此问题，向俊波提供了另外一种思考方式，并明确表示，碧桂园是真的希望把产业做起来的，“我的逻辑很简单，我的住宅不着急开发，我把产业做起来，有了人气之后，赚未来的钱，跟地方政府同甘苦共患难。只有把特色小镇做大，才能变现或者是升值，所以政府很欢迎我们做这个事，因为我们钱都在这押着。”碧桂园要求每一个特色小镇一定要有一个主导型产业，并引入一到两家世界级或者至少是国内的产业龙头一起来做，打造一个平台，一起来做。

当然，在这个过程中，企业要安排好自己的现金流。所以，向俊波说特色小镇是奢侈品，不是所有的人都能做。“帐很好算，如果放在五年十年这个帐算出来很好看，问题是没有多少人能够熬得住五年十年，你的现金流坚持不住”。

碧桂园的基本模式是会卖掉一部分可售的东西，包括住宅，但是不是把钱拿走，只需要覆盖住产业投资的资金成本，对碧桂园来说，这样的资金成本是4%~5%，只要盖住了这部分资金成本，找到了开发节奏，下面最大的任务是产业招商。只要把产业招进来，剩下的就好办了。

向俊波说，这个算帐的模式非常乐观，但前提是你选择区位一定要好，千万不要在一个错的地方做这个事情，那就很难算这个帐。“只要选的区位是对的，未来的发展前景是看得到的，只要你能熬得住前面的五年，你的现金流就能维持住。”

开发尺度也是特色小镇的关键因素

与财务平衡密切相关的，除了产业定位和选址以外，还有一个很关键的因素就是特色小镇的开发尺度问题，对碧桂园来说也不例外。对于这一点，很多地方政府出台的关于特色小镇建设的指导意见中，提出的建议尺度基本上控制在5平方公里以内，这一方面体现了防止企业圈地，另外，也是考虑到开发周期和未来的社会治理问题。

在方塘智库的研究中，对于企业深度参与或者说操盘的特色小镇，我们一般会建议3到5平方公里，主要依据是，如果小于3平方公里，在企业高强度投资开发启动区后，周边的土地议价分享不能实现利益最大化，反而可能便宜了后来追随者，当然，土地资源的掌握者地方政府将会获得最大的收益。如果大于5平方公里，按照正常的人口集聚，将来一旦建立起来以后，小镇的管理尤其是在社会管理上将挑战运营企业的极限。

向俊波表示，作为开发者，目前从国内来说能够驾驭的最大尺度不会超过10平方公里，“这已经是最大的尺度了”。碧桂园应该算是国内开发尺度最大的，最大的盘也就是7平方公里。这背后很大程度上是受制于整个土地管理制度。

就目前碧桂园签约的特色小镇项目，差不多都在2~10平方公里，其中启动区是20~50公顷，目前基本上在这个尺度里面。更具体的，里面大概涉及到几大类型的用地：一个是高新技术的产业用地，另外是产业配套用地和生活配套用地。碧桂园的第一个小镇项目，落地在广东惠州，大概是8平方公里。