工业遗址地块产业发展实例解析

作者：前瞻产业研究院 . 罗逸

自经济发展全球化以来，各个国家、地区、城市的产业正不断发生着变化，其中工业制造业的转移形成大量闲置工业建筑和工业用地。这类废弃的或闲置的或没有充分利用的工业用地称为“棕地”(Brownfield)，这些土地往往存在一定程度的环境污染和各种利用限制，从而比其他性质的土地开发更为复杂。早期处理这些废弃工业用地的简单策略往往是拆除全部原有工业设施后进行大规模开发建设，针对被工业污染的地区，则是采取拆除、填埋等方式。随着政府管理、投资方开发模式的转变与提高，国内外出现了大量工业遗址成功的产业布局、规划设计等研究、实例。

目前，我国非一线城市正经历着制造业逐步向外迁移的产业改造、地区升级过程，改革开放以来的大量工业制造业大厂用地未来需要合理的进行再规划建设，如何在工业遗址上进行合理再开发，如何布局产业是地区政府、投资方需要着重考虑的问题。笔者从国内外成功发展的工业遗址开发实例出发，对工业遗址地块的产业布局进行整体分析。

一、德国鲁尔区

鲁尔区的工业是德国发动两次世界大战的物质基础，战后又在西德经济恢复和经济起飞中发挥过重大作用，工业产值曾占全国的40%。”鲁尔区内有杜伊斯堡、奥伯豪森、埃森、波鸿和多特蒙德四大城市，其工业的发展是以煤炭的综合利用为起点，随着炼焦、电力、煤化学等工业技术的大力进步，催化了该区域钢铁、化学工业的发展，并在大量钢铁、化学产品和充足电力供应的基础上，建立发展了机械制造业，氮肥工业、建材工业等，形成部门结构复杂、内部联系密切、高度集中的地区工业综合体。但在工业化迅速发展的同时，也给该地区带来了大气污染、土壤污染、水体污染以及地表沉降等多方面问题。

图1 德国鲁尔区主要城市

1985年左右，政府开始推行“新产业化”政策，重点在园区老工业部门基础上，发展新型产业和新工业景观建设来改善城市面貌。经过几十年的发展，鲁尔区的废弃厂房已经被改造为工业博物馆、餐厅、会议中心、购物商场、主题公园等，鲁尔区的工业制造业也整体转型为艺术展览、商务服务业。

图2 德国鲁尔区改造后的博物馆、商业中心等建筑

这些以工业废墟设计改造的新空间作为公共服务设施解决了城市基础设施不足的现状，将原有的工业以及也进行了保护，强化了市民原有的城市记忆，极大地改观了鲁尔区原来在人们心目中的负面形象，因此鲁尔区工业遗址项目改造获得了德国内外广泛的认可。

二、北京798工业区

“798艺术区”原本为北京旧工业厂区，它坐落于北京朝阳区东北方向。工厂区由苏联五十年代建造，东德负责重点工程的设计和施工，主要进行早期的电子工业生产制造。随着时代的变迁，产业、资产的整合，该片区大片的房屋逐渐荒废，厂房的拥有者也按照较低的价格进行出租。

自2001年来，来自全球各地的艺术家开始集聚798厂，利用厂房原有的包豪斯建筑风格，稍作修改和装饰，形成现在具有创作展示、交流、设计等多种功能在内的艺术创意中心。发展至今798艺术中心已有画廊、设计室、艺术展示空间、艺术家工作室、时尚店铺、餐饮酒吧等各类文化企业机构，涉及动漫、影视传媒、出版、设计咨询等各类文化创意行业。

图3 北京798艺术区位置

由于北京特殊的地理区位，以及文化艺术产业的“扎堆”聚集效应和名人带动效应，798艺术区在全世界的影响力不断壮大，主办的艺术节吸引了大量国内外的知名学者、艺术家、艺术爱好者等。2004年以来，瑞典首相、瑞士首相、德国总理(施罗德)、奥地利总理、欧盟主席(巴罗佐)、比利时王妃、安南夫人、法国总统希拉克夫人等都先后参观访问过798艺术区。798工业区成功的从制造业工厂转型成艺术创意与文化交流中心。

图4 改造后的北京798艺术区建筑展示

从德国鲁尔区和北京798两个案例分析，其产业转型发展的相似点都在于从工业、制造业转型成文化创意、服务业。两个项目案例在保留工厂遗址外貌、结构的前提下，对内部功能、布局进行合理的创造性的调整，保证改造后的内部空间能满足文创、商务、服务等业态的功能需求。

图5 工业遗址保护改造开发主要布置分析

但是笔者特别提醒，在借鉴德国鲁尔区和北京798工业区发展实例时，需要注意其特殊的地理区位：两个案例均处在当前经济社会高度发展的大型城市地区，该类地区的民众有着对于艺术、文化等高档消费的需求，同时地区高度发展的制造业也有创意设计方面的需求。当前，国内二三线城市能否复制上述两个项目发展模式，将落后、淘汰的工业厂区改造成文创、服务业态，仍需要从地理区位、市场需求等多方面条件进行研判。我国各个地区的工业遗址改造项目不断上马，但其发展的基础条件、可用的发展模式与适宜的投资规模都有所差别，不同项目需要根据不同的条件对产业、功能、区划以及总的项目开发方案进行设计安排。