2018房地产市场回顾及2019年市场走势分析

图片来源于网络 版权属于作者

2018年已经接近了尾声，下面我们梳理了今年房地产市场大事件，一是对即将过去的一年的总结，也能让企业在新的一年里能总结经验，展望未来市场趋势，有效规避风险和隐患，朝着健康可持续的发展道路不断迈进。

调控政策出台

今年中国为了贯彻“房住不炒”，不断出台相关政策。一方面，政府通过政策出台不断抑制过快增长的房价和过热的土地市场;另一方面，政府加大金融监管力度，加快制度建设促进市场平稳发展，去杠杆，进一步防范房地产领域金融风险，以房地产市场调控政策的连续性和稳定性为前提，促进经济的高质量发展。

土地市场遇冷

为抑制过高房价，政府出台一系列调控政策，限房价、限地价、土拍摇号、竞自持等政策在一定程度上抑制了过热的土地市场，土地高流拍率也是政策发挥作用的一个间接体现。

虽然一般而言，土地流拍率高同时也是土地市场转冷的直接表现，间接反映出房地产市场“不景气”，但是，另一方面，对于一些亟需缓解房价上涨的城市而言，土地流拍反而更利于市场长期稳定的发展。同时，招拍挂市场遇冷，也意味着部分房企可能转向收并购市场获取优质资源，于房地产市场长期稳定的发展而言，并非坏事。

融资艰难

融资渠道的不断收紧，一方面使品牌房企未来发展“举步维艰”，但另一方面，也更加考验着品牌房企的信用力，是对房企未来发债“合规”、“合法”的直接督促。2018年以来，仍有部分品牌房企和国企背书房企成功融资。

人才吸收大战

人才吸收大战从2017年起便悄然开始，多个城市陆续出台了人才吸引政策。2018年，抢人大战持续升温，北京、上海、香港也纷纷加入大战。一方面，有经济学家分析，抢人才的背后其实是抢人口，我国目前面临长期低生育率、老龄化加速等问题，经济增速保持较快发展的城市，对劳动力的需求不断上升，直接导致了人口缺口。

响应“美好生活”号召

房企“美好时代”战略升级，一方面体现出房企积极响应国家政策号召，不断满足人民对“美好生活”、“美好住宅”的需求，另一方面，也是房企进一步迎合自身多元化转型升级，丰富企业产品和服务，以产生协同效应，增强品牌影响力的体现。

引发“瘦身”计划

无论是因区域调整引发的“瘦身”计划，还是因资金链紧张引发的“裁员”，都是房地产市场下行趋势的表现。一方面，在房地产市场上行周期，部分房企快速而盲目扩张，造成人员臃肿、职能混乱、效率过低，组织结构混乱;另一方面，部分企业追求高周转冲刺利润时，忽视了安全管控、房屋质量等问题。

展望2019年，房地产市场的走势将如何?未来房地产市场预判主要集中在两个观点：

政策环境

1、国家将进一步加快地产行业的长效机制建立，在“房住不炒”的总基调下，市场调控政策短期内不会松动，长效机制渐行渐近。

2、因城施策的差别化调控政策仍将延续，调控力度不会放松，调控区域继续扩大、措施不断创新，调控将是个长期过程。

3、在金融领域聚焦防范风险的背景下，金融监管加强，房地产融资环境将持续收紧，行业资金面承压。

4、建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。

市场前景

1、未来随着城镇化进程继续推进，居民居住环境仍有提升空间，房地产市场容量仍旧很大，房地产市场中长期来看仍有发展空间。

2、租购并举的住房制度激活存量市场空间，租赁市场迎来发展机遇期，市场需求仍较大。

3、土地市场随着调控政策的延续及流动性的持续收紧，未来土地价格将逐步回落，趋向合理，同时并购市场也将会有较多的机会出现。

随着未来政策环境和市场前景的变化，房企也将机遇和风险并存，如行业竞争更加激烈，行业集中度持续提升，企业分化进一步加剧，大型房企将占据主导地位，中小企业发展难度加大。随着城镇化、改善需求、家庭结构变化等趋势将带来对高质量及中高端住宅产品需求的增长，未来房企刚需及改善需求类产品仍将保持在较高水平。