产业地产规划设计落地要素

近年来，随着传统地产政策日渐收紧，不少开发商把眼光转向产业地产，以期能够突破现有市场格局，走出一条新路。可大多数从业人员对产业地产复杂程度并不了解，介入以后按照传统地产三板斧的方式操作，出现了诸多问题。这中现象折射出大家觉得产业地产简单，实际却远远比我们想象的情况复杂。这几年政府也发现了做产业地产并没有达到自己预期目标，优惠逐渐给的少了，擦边球不让打了，要求真实产业落地，资金压力更大了，这更增加了产业地产的项目操作难度。我们无意站在某些制高点来评价他人成果，不过想总结一些规律，帮助大家对产业地产项目形成清晰概念。

产业地产其核心是产业运营，这需要各级政府资源、本地产业资源、人才政策等诸多因素整合，而运营服务也不是一个固定模式能包成功的。但我们今天对运营不做主要描述，主要专注从地产方向的规划设计角度来分析促进项目落地的要素，减少我们犯低级错误的可能性。其实，这些要素和传统地产中精细化的项目设计操作思路非常接近，如能提前考虑周全，对产业地产项目的决策更容易挖掘出深层问题，从而把项目从纸面落到实处。

一、建设的指标控制

对建筑的要求也多种多样，但就一个开发项目而言，集中起来，也就是产业专属功能建筑、产业运营配套等主体建筑以及商业配套、教育医疗配套、居住配套等生活配套内容。其体量最大的，应该是产业专属的功能建筑，按产业类型不同，有研发、厂房、仓库、办公、孵化器等各种分类及组合。目前由于产业地产的运营收益主要来源于租金和物业费，基本达不到传统地产的收益要求，因此不少人考虑把居住和商业部分等可售内容作为项目的资金补贴，并随意增大在项目中的占比。这样做往往容易注意力偏离，忽略了对应产业需要的真正规模要求以及项目所在区位对住宅及商业的产品属性影响，只是仗着政策优惠和地价便宜，强行开发，销售结果未必能如人意，反而容易引起更多后续问题。产业地产其实有点像大型区域商业中心，属于持续发展的动态开发和运营模式，要根据产业发展具有即时可调整的可能，也就是可持续发展的可能。产业开发一定要聚焦到对应产业需要的规模要求，在整体项目上要合理预留，并根据本地产业资源及发展规律来合理预判产业专属功能建筑的开发节奏，并预留一定的风险控制余量。对应的生活配套也同样根据规模和节奏来预留，并根据这些数据运营计算结果与政府商议项目相关指标，更容易让政府来协助企业达成目标。在运营提供了这些合理财务指标基础上，才能更方便落实开发节奏及财务要求，设计在这里需要反复核对相关指标，而不是简单拍脑袋确定。因成本考虑，园区大量不要做地下室，不少项目往往前期做的好看，停车位少，拿未开发地块做临时停车，后期随园区企业入驻增多，停车需求激增，就胡乱塞在未开发地块里，之后又为形式所迫而修建地下车库，既不方便，又导致成本增加。

二、规划结构

目前产业地产相对远离城市中心，交通方向较单一，交通路径也单一，区位交通模式需要提前考虑。随着产业进场，对应物流人流、施工车流、招商人流相互交叉并行，对园区形象树立不利，也不利于企业发展，需要提前规划，从时间和空间上来拆分交通流线，因此类道路涉及成本较多，要仔细斟酌并与政府商议解决，设计需要提供明确路网要求。另外，目前一般实体类产业园区规模都不小，开发节奏一般都要拉长到5-8年，项目多个分期开发中容易出现园区内功能分布被运营管理需求及不到位的招商割离的支离玻碎，若简单按功能规划完全分离，生活配套和园区主功能之间容易在早期脱节，同样增加运营及管理难度。这种情况，要根据整体园区大小来判断，建议内部单独街区边长不超过250米，既能分离相关功能，又能方便各组团功能之间相互互补，也方便产业灵活落位并给后期预留调节的余地。主路尽量在园区内形成环形回路，尽量串接起所有组团，若分期开发时间长，可前期形成环路再与后期环路对接，能极大提高道路利用效率，并可适当降低园区内的次要道路宽度。

三、功能分布

园区主要产业引入，需要龙头企业入驻，和商业及住宅的会所类似，会形成一个集中的园区配套功能区，若园区过大，非政府性的功能可能需要适当拆分，这也会带来运营成本增加，需要结合开发节奏算好账。若是复合型园区，产业多样化，需要适当分离产业类型来布置，混合布置不利于产业形成的集中效应。园区内和周边最好有一些低配的产业功能区，后期产业链成型会需要一些下游的企业形成周边支持，不能一味的考虑升级和上游企业入驻。而这些下游企业支付能力往往较低，不适合在园区内统一安排，运营策划时也要把账算进去，设计这边考虑的是位置分布及分期，运营这边要及早与政府落实在周边预留空间。

四、开发节奏

项目先期开发生活配套还是产业主体建筑，这个比例及节奏要好好计算，不光是算开发企业的运营账，还要算招商引入的企业的需求，并计算好已有资源和周边资源，这样争取最大效率的去组织产业引入及运营。这里，我们可以参考大连腾飞软件园，在一个大型组团里都能做到按栋拆分运营及开发，还不影响已入驻企业的日常工作。

五、空间营造

这个方面设计专业发挥空间较多，多关注成本，以及产业园区的形象营造。外立面目前比较流行KPF类型的竖向线条及幕墙结构，其实可以结合设计技巧，减少幕墙使用，也能增加立面品质感。景观空间其实也有很多发挥空间，建筑物与道路之间，组团形成的内部庭院，既可以考虑按商业公建的手法，也可以参照住宅的手法，让园区景观更休闲、更生活化，减少常规产业园区那种工业化的感觉。

当然，要做好一个产业地产项目，不是简单找出几个要素就高枕无忧了。以上规划设计落地要素，与住宅商业的并无本质不同，唯沉下心，推算项目整体运营要求中涉及到各种需求和问题，尽可能的从设计角度去提供更便利的功能及更舒适的环境，才是合适的经营设计之道。

来源：瑞远更新