2020年房地产转型路径大盘点

2020-05-17 09:59:11 产业地产规划

产业园区

图片来源于摄图网

中国房地产业发展的高峰已经过去,其面临的挑战逐渐增加,房地产业正从过去的粗放发展方式转向精细运营方式。随着土地价格的不断增加,以及政府相关部门对企业拿地的门槛不断升高,房地产企业在拍卖土地、开发规划等方面也越来越谨慎,行业正从增量时代向存量时代转变。以土地开发收益为主导的土地开发和以居民住宅为主体拿地、建房、卖房的方式来运作的房产开发都已成为过去,由于这两种开发运作模式都涉及到土地招拍挂制度,因此未来房地产企业拿地需要有足够的资金和雄厚的经济实力才能在竞争中取胜。未来整个房地产专业化、职业化程度非常高,现在整个行业的转型升级是迫在眉睫的。

房地产转型的方向在哪里?

由于国家土地管理的模式越来越严瑾,且一般型的商业综合体的发展结构已走向末端,因此地产转型的方向在于增加休闲化、体验化、不动化、游乐化和娱乐化,并结合文化、健康、体育、休闲、旅游、度假等产业,打造客厅式、度假式、休闲式和特色居室等新的地产模式。特别是以游客的观光休闲度假为支撑的休闲度假物业,已经成为未来地产转型主打的方向。

以旅游休闲为主导,兼顾并结合体育、养生、养老、文化等要素,并以休闲游客、度假游客为依托,以亲子、研学、休闲、养老市场为主打市场构建出的休闲度假与商业地产模式已经成为地产发展转型的主流方向。

1、产业园区+地产

指在产业园区及周边地区进行大规模的房地产开发,该模式兼具产业园区运营及地产开发两个方面,产业园区如物流园区、科技园区、科技新城、产业新城以及生态农业园区等。

通过该模式勾地,对勾地意向者来说,可以确保拿地的成本把控,并且可以保障产业园区快速地进入运营状态。对政府来说,一方面可以设定意向勾地者必须达到引入某一特定类型和数量的企业(如高新企业、金融机构或世界500强企业)的要求;

另一方面,随着产业园区的逐步发展成熟、入园企业数量以及投资额的不断增加,政府可以零成本、零投入地实现财政收入以及区域生产总值的双重提升,在促进地方就业和民生建设的同时,还能突出地方政府的政绩。

采用这一模式的代表企业是华夏幸福。

2、医疗养老产业+地产

养老地产巨大的市场容量和可预计的发展空间,吸引各路资本进行布局和尝试,其中包括众多房企。房企涉足养老地产,将适老性物业开发、医疗护理服务结合,贯通养老地产开发运营全过程。运营管理不断吸收美国澳洲日本等发达国家的养老经验,引入国外成熟管理团队,或直接与国外养老管理企业合资开发养老项目,如绿地与澳洲养老服务集团Provectus Care达成合作协议,远洋集团与美国Emeritus集团签署协议等。

图表1:众房企养老业务布局情况

在国家鼓励发展医疗养老产业的政策环境下,多家开发商与国内外著名医疗机构以及地方政府合作,开发运营医疗养老项目。

如备受瞩目的绿城乌镇雅园。该项目包含养生居住区(70年产权住宅用地)、老年大学(科教文卫用地)、五星级酒店会议中心及特色商业中心(商业用地),以及雅达国际康复医院(医疗卫生用地)。

实践中医疗养老产业+地产项目的盈利模式多为“产权出售+服务提供”的模式。

3、文化旅游+地产

该一般需要以具备文化旅游资源为基础,意向勾地者与该文化旅游资源所在地政府达成协议,打造出具有独特人文内涵和建筑风貌的文化旅游区。

恒大集团从八年前开始研究探索多元化产业,认定文化旅游为朝阳行业。恒大旅游集团以恒大童世界为主打产品,弘扬中国文化精髓,采用世界顶级游乐设备和技术,打造以大型童话 神话主题乐园为核心的大型文化旅游综合体。目前,恒大旅游集团共拥有海花岛、启东、长沙、贵阳、开封、镇江、苏州、沧州、烟台、鄂州、武汉等11个文化旅游项目,总旅游用地储备面积4307万平方米,总在建面积1093万平方米。

不仅仅是恒大地产,中冶置业也正在开拓文旅康养地产、产业园区、主题公园、特色小镇等新领域。2016年底,鲁能集团也正式明确其“泛产业地产发展商”的定位,并计划布局商业、文旅、美丽乡村等产业,以全产业链的姿态谋划转型。

图表2:众房企文旅地产布局情况

产业地产规划

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