房地产转型之文化旅游产业+地产模式解析
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近年来，房地产行业已经不复当年辉煌，梳理万达、万科、恒大、绿城等一线房企诸多看似不务正业的举动，就会发现其早已围绕房地产，上伸下延、左扩右张，纵横交错地为自己规划好了一张转型路径图。
从冷到热，从蛰伏到爆发，房企们愈发认识到政策的改变足以让这个行业短期震荡。于是，不同梯队、不同愿景的开发商们纷纷开始寻找方法，对抗住宅市场大起大落所带来的收益波动，并在不同的道路上逐渐分化。
房地产转型的方向在哪里 ?
由于国家土地管理的模式越来越严瑾，且一般型的商业综合体的发展结构已走向末端，因此地产转型的方向在于增加休闲化、体验化、不动化、游乐化和娱乐化，并结合文化、健康、体育、休闲、旅游、度假等产业，打造客厅式、度假式、休闲式和特色居室等新的地产模式。特别是以游客的观光休闲度假为支撑的休闲度假物业，已经成为未来地产转型主打的方向。
以旅游休闲为主导，兼顾并结合体育、养生、养老、文化等要素，并以休闲游客、度假游客为依托，以亲子、研学、休闲、养老市场为主打市场构建出的休闲度假与商业地产模式已经成为地产发展转型的主流方向。
文旅地产布局情况
恒大集团从八年前开始研究探索多元化产业，认定文化旅游为朝阳行业。恒大旅游集团以恒大童世界为主打产品，弘扬中国文化精髓，采用世界顶级游乐设备和技术，打造以大型童话 神话主题乐园为核心的大型文化旅游综合体。目前，恒大旅游集团共拥有海花岛、启东、长沙、贵阳、开封、镇江、苏州、沧州、烟台、鄂州、武汉等11个文化旅游项目，总旅游用地储备面积4307万平方米，总在建面积1093万平方米。
不仅仅是恒大地产，中冶置业也正在开拓文旅康养地产、产业园区、主题公园、特色小镇等新领域。2016年底，鲁能集团也正式明确其“泛产业地产发展商”的定位，并计划布局商业、文旅、美丽乡村等产业，以全产业链的姿态谋划转型。
图表：众房企文旅地产布局情况
实践中，“文化旅游产业+地产”模式催生出了多样的文旅项目，包括以下几类：
1、以华侨城、万达为代表的主题游乐型
据不完全统计，包括华侨城、万达、世茂、融创、恒大、佳兆业在内的众多房企已经正式进军主题公园。
2018年3月9日，发改委等部门联合发布《关于规范主题公园建设发展的指导意见》指出：要严控主题公园的房地产倾向，严格控制主题公园周边的房地产开发，不得与主题公园捆绑供地、捆绑审批;要严防地方政府债务风险，要求地方量力而行，不得因主题公园建设增加地方政府债务。
2、以万达、港中旅集团为代表的景点依托型
如果景点较为热门，房地产开发企业可以通过在景点周边开发或运营优质的商业生活配套设施，获取稳定的现金流。
3、文旅小镇型
目前国内已形成以安徽宏村、浙江乌镇等为代表的一大批文旅小镇。如何避免古镇同质化、如何结合古镇及原生态文化去进行商业地产开发，对开发商的运营团队都是很大的考验。
4、文化创意产业型
将原来的工业用地、废旧工业厂房或船坞厂改造成为具有历史文化元素的第三产业产品，如北京的798艺术区、中关村768创意产业园、宋庄艺术区以及77文创产业园等。
