房地产转型之医疗养老产业+地产模式解析

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养老地产巨大的市场容量和可预计的发展空间，吸引各路资本进行布局和尝试，其中包括众多房企。房企涉足养老地产，将适老性物业开发、医疗护理服务结合，贯通养老地产开发运营全过程。运营管理不断吸收美国澳洲日本等发达国家的养老经验，引入国外成熟管理团队，或直接与国外养老管理企业合资开发养老项目，如绿地与澳洲养老服务集团Provectus Care达成合作协议，远洋集团与美国Emeritus集团签署协议等。

图表：众房企养老业务布局情况

在养老业务方面，万科集团目前已经布局了15个城市。截至2017年末，共获取带床位项目约50个，另有无床位的日照/居家服务中心约120个，通过“随园嘉树”、“榕悦”等重点项目打造品牌。

图表：万科养老业务布局进展情况

绿城作为国内涉水养老地产较早的房地产企业，其特点在于“学院式”养老地产，成立了专门的教育公司和“老年大学”，为老年人提供学习和娱乐服务。

图表：绿城养老业务布局进展情况

总的来说，房地产转型医疗养老康体产业+地产模式，不外乎以下三大方向：

1、医疗+地产

在国家鼓励发展医疗养老产业的政策环境下，多家开发商与国内外著名医疗机构以及地方政府合作，开发运营医疗养老项目。

如备受瞩目的绿城乌镇雅园。该项目包含养生居住区(70年产权住宅用地)、老年大学(科教文卫用地)、五星级酒店会议中心及特色商业中心(商业用地)，以及雅达国际康复医院(医疗卫生用地)。

实践中医疗养老产业+地产项目的盈利模式多为“产权出售+服务提供”的模式。

2、康疗型养生养老项目

用地性质一般为非居住用地，并拥有依山傍水、生态良好的区位环境。开发企业与地方政府以及专业的医疗机构、康复疗养机构合作，提供全方位的健康体检服务、老年人常见病预防及看护服务、病后疗养服务等。

目前市场上存在的典型案例包括北京太申祥和山庄、北京燕达国际健康城等。

3、家居型养生养老项目

实践中，该类型产品一般是在郊区大盘中配建养老主题的生活设施，如养老中心、养老别墅或者养老度假山庄等。目前市场上存在的典型案例包括绿地21世纪孝贤坊、万科幸福汇中的养老公寓。

对于“康养产业+”地产模式来说，集体经营性建设用地直接进入土地市场的<新土地管理法>已正式实施，为该模式下的房地产开发企业打开了一片蓝海。