产业地产四大现状 开发商如何破解难题？

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产业地产是一个比较新的热词，除了房地产商与地方政府(土地供需双方)的推动，各类培训机构及媒体都为产业地产的形成、发育和发展起了推波助澜的作用。目前，全国TOP100的房地产商几乎全部开辟了自己的产业地产板块，当然各类草根企业也不甘落后，用五花八门的产业地产概念与各级各地政府谈起了恋爱、讲起了产业故事。

2018年上半年，立足于产业地产的华夏幸福，其产业新城模式得到政府和市场认可，以349.74亿元营业收入和69.41亿元净利润，成为“最赚钱的产业地产企业”。

面对地产行业整体盈利水平的下滑，走多元化道路已经成为当下房企转型的新趋势，诸如万科、恒大这样的龙头房企都在寻求新的利润增长点。作为城市更新的重要引擎和载体，产业地产逐渐成为很多知名住宅房企的目标，纷纷进军这一发展空间巨大同时充满挑战的领域。

近几年，恒大、万科等传统住宅开发商纷纷进军产业地产。作为产业地产的新进入企业代表，标杆房企是行业风向标，万科、恒大的布局动作往往代表着住宅开发商跨界产业地产的趋势。恒大布局有有大健康和文旅项目，万科则着重在跨界物流地产和创意园区布局。

华夏幸福、招商蛇口等一众老牌产业地产企业将会迎来恒大、万科为首的一众新进入者。住宅开发商将会利用自身资源和优势，向医疗、教育、度假等消费类产业跨界，以地产和社区为核心进行产业链延展，产业地产行业会越来越细分，竞争将越来越激烈。

产业地产当前发展现状

1、园区的商业模式无法复制

很多依葫芦画瓢的项目行不通了，天时、地利、人和、环境都变了，产业的形势和土壤也都变了。不同城市资源特色、人才结构、产业要素、政策环境等因素千差万别。想复制曾经经典的成功已经不大可能了，只能区域适配，因地制宜。

2、认不准自己定位，政府才是主导方

最优质的产业资源、政策资源都在地方政府手中。政府不给你支持，不给你政策，你还真很难落地。开发商和主体企业要帮助政府梳理产业资源、促成产业集聚、做好产业服务，给政府呈现一个有主题，有观感，有税收，有人才、有活力的产业园区，最终实现共赢。

3、风险评估不足

从运营时间来看，产业地产从规划、招商到企业入驻、投产经营，至少需要三到五年，甚至十到八年的时间，因此对现金流的要求比较高，无论是自持运营，靠后期资产增值，提供服务来挣钱，还是短债长投，靠短期买卖租售来回血，都需要有一本很清晰的账。

4、警惕短债长投

中国开发商很难静下心来做好自持运营的根本原因在于短债长投。甚至可以说，一切指望用短债的钱做产业地产的，其本质都是卖房思维的传统地产。国内的开发商的资产负债率普遍在70-80%，这就意味着开发商不可能主动持有资产，持有经营就是要挤占宝贵的现金流。