我国产业地产发展历程及未来前景解析

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曾有专家预言，未来的中国房地产将由住宅地产、商业地产、产业地产三分天下。随着传统开发业务天花板效应日显，不仅是房企、产业运营商等原有玩家，来自其他领域的企业也在大举进入产业地产。譬如，联想集团在大庆投资超过100亿的科技城、海尔在全国各地兴建的创新产业园等等，这将使产业地产的竞争进一步加剧。

按照经济背景、发展驱动及行业特征，我国产业地产发展经历了五个阶段。从1979年蛇口工业区的建立开始，我国产业地产渐现雏形。

之后，在经历了初创探索、整顿、转型升级等阶段，走到今天，在供给侧改革、脱虚向实的大背景下，政府鼓励向制造业、战略性新兴产业等实体经济发展，加之一轮轮房地产市场调控政策袭来，融资成本的提高也让商业地产在风口浪尖徘徊。

在此情况下，传统房企纷纷开始寻求转型，而避开了国家的调控政策，又为经济转型、产业结构调整提供载体的产业地产成为热门首选。产业地产被赋予全新的历史使命，迎来了大量的传统房地产玩家。

一、产业地产三大主要形式：

产业新城，通常面积相对较大，是依托以一种或多种产业为主导的工业园或产业园而建立起来的相对独立的新城镇，其主要特征是能够脱离中心城市的配套环境而独立运转，在新的地理空间上实现“产城融合”。

产业综合体，面积相对较小，是指某特定区位上，打造集总部楼宇、研发中试楼、标准厂房、公寓、商业等配套齐全的产业发展载体,并建立一种相互依存、相互助益的上下游链接关系，相互之间存在技术、生产和分配等多方面联系的经济活动,这组经济活动能够共享外部规模经济,提高整体活动的经济效率。

产业小镇，是在国家特色小镇建设号召背景下形成的一种新型产业地产探索模式。其本质同样是产城融合发展理念下的产业集聚、升级和培育问题，有所不同的是产业小镇还须注重小镇的人文融合，规划要充分考虑生态、生产、生活。

二、产业地产拥有巨大的市场需求

1、新兴产业发展需要的产业配套

在当前大力培育经济新动能、加快战略新兴产业发展的形势下，新的业态、新的产业、新的模式不断创新涌现，而这些新产业都需要地产的支撑服务，只是不再仅仅是那种住宅式、厂房式、店铺式的地产开发建设模式，而是要运用创新的业态发展模式。

2、传统产业转型升级需要新的建设服务

目前，无论是传统的制造业，还是城市商业，都面临着加快产业转型与升级的迫切性与必要性。而这种产业转型升级必将增加从生产厂房、现代办公设施、生活服务配套等新需求。这不仅是产业地产发展的机遇，也对地产产业提出了新的需求。