三大因素决定产业地产前景广阔（附发展趋势解析）

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产业地产，即以土地为基本要素、以企业投资、开发、运营为载体所开展的一系列市场化经济活动。近年来，随着住宅地产市场遇冷，商业地产竞争日趋白热化，受地方政府欢迎的产业地产似乎成了开发商们的下一片“蓝海”。华夏幸福、联东U谷等一批成功产业地产开发企业的发展壮大，让越来越多的传统开发商，纷纷扎堆这个方兴未艾的地产细分领域。

近年来，中国产业地产发展走势超出众人预期，在房企纷纷转型、实体企业涉足不动产开发、地方大力发展投融资平台等新常态下，产业地产开发凭借其在推动产业结构转型升级和新型城镇化发展等方面的重要作用，得到了诸如各大房企、实体企业、投融资平台、基金公司等企业的青睐。

产业地产之所以发展如此迅速，离不开以下三大因素：

1、城镇化加快，推动产业地产发展

产业地产是国家城镇化战略的关键依托，也是城镇化的最佳出路。此外，产业地产也是我国城镇化过程中应运而生的一个综合产业形式，依托城市资源，构件一体化的产业链。改革开发后，我国城镇化脚步加快，2000年人口城镇化率仅为36.22%，到2017年跃升至58.52%，预计到2020年将达到60%。人口城镇化率的不断攀升带来的是产业的不断聚集，为产业地产的发展奠定了良好的基础。

图表：2000-2017年中国人口城镇化率（单位：%）

2、供给增加 为产业地产发展提供想象空间

2017年，全国300城共推出工业用地规划面积7.4亿平方米，同比增长5.8%；共成交工业用地6.3亿平方米，较上年增长5.5%，工业用地推动力度增加，供需均结束了连续三年的同比下降。此外，受住宅用地成交大幅增长的影响，2017年工业用地成交占比为37%，较上年下降2个百分点。

2018年1-9月，全国300城共推出工业用地6.4亿平方米，成交工业用地5.3亿平方米，同比分别增长33.7%和31.0%。土地用地推动力度的增加，为产业地产的发展提供了想象空间。

图表：2013-2018年中国300城推出及成交工业用地面积（单位：亿平方米）

3、产业园区蓬勃发展

根据开发主体的不同，产业地产的开发模式主要分为四种：产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。以产业园区为例，我国的产业园区主要分为国家级开发区和省级开发区，根据《中国开发区审核公告目录（2018年版）》审核结果显示，国家级开发区有552家，省级开发区有1991家。

国家级产业园区可分为经济技术开发区、高新技术产业开发区、海关特殊监管区、边境/跨境经济合作区等类型，我国主要以经济技术开发区、高新技术产业开发区和海关特殊监管区为主。

图表：2018年中国国家级产业园区类型分布（单位：家，%）

产业地产五大趋势

开发主体将从“单一化”转向“多元化”：随着地产开发商、科研企业机构、基金公司等参与方的加入，让产业地产开发主体变的更多元化。

开发模式将从“卖房卖地”转向“持有运营”：政策要求下，为避免园区项目建成后开发商获利离开，越来越多地块需要开发主体与园区共同捆绑促进当地发展，“持有运营”的比例会越来越重。

产品模式将从“园区经济”转向“产城融合”：园区的功能诉求从单纯的产业发展方面更多的向城市功能承载的综合体空间演变。

盈利模式将从“客户思维”转向“伙伴思维”：现有市场情况下，企业对园区提出了更高的要求，园区不仅在招引企业后即可，还需要协助园区企业发展成长，达到共赢目的。

运营模式将从“管理园区”转向“服务园区”：园区管理租售收入降低后，需要通过更好的服务运营来获取长期稳定的收入。

运营专业化是产业地产核心竞争力，作为经济发展的重要载体，现有产业地产普遍存在空心化、同质化、招商盲目化的现象。产业地产运营主体还需提高专业度，尤其是确定主营方向。集中优势资源服务于产业的发展，在产业服务、资源积累、政策理解、供应商整合等方面将会有更深刻的理解，从而提高核心竞争力。