为什么地产商看好产业地产未来前景?

2019-05-28 15:01:46 产业地产规划

产业地产

图片来源于摄图网

随着近年来经济增长放缓、市场需求下降、购房政策收紧与经济产业结构调整、金融土地约束政策出台、供给侧改革去库存力度加大等多种因素影响下,我国房地产产业发展面临着严峻挑战与生存压力。传统的房地产开发模式已经过去,未来房地产一定是产业配套概念,将向产业融合方向发展,房地产要从“住”“炒”转向更广范围的“用”。

目前国内排名前20的房地产商,有一半以上涉足于产业地产,并成立了专门的市场研发部门。开发商中包括万达、复地、富力等大开发商在内,均已涉足产业园区运营领域。房地产企业看中产业地产,主要受高盈利性和低投入的驱使。产业地产的周转率和收益率都要远远高于住宅,所以容易吸引开发商。从历年产业地产开发上市企业披露年报来看,综合毛利率基本在40%以上,甚至超过60%。一般来说,住宅和商业地产的收益率不到5%,而产业地产则可以达到8%。另外,住宅地产的暴利已经过去了,而产业地产的暴利时代则刚刚来临。

产业地产是基于产业发展目标,以地产发展为手段,形成的一种以产业园区为平台,围绕培育、壮大、发展主导支柱产业,以地产开发、建设、运营为服务工具,实现产业园区、主导产业与地产互动、互促、互赢的产业发展创新模式。

结合对当前发展趋势的分析,在当前经济与产业发展具体实践中,产业地产具有巨大的市场需求。

1、新兴产业发展需要新的产业配套

在当前大力培育经济新动能、加快战略新兴产业发展的形势下,新业态、新产业、新模式不断涌现,而这些新产业都需要地产的支撑,只是不再仅仅是那种住宅式、厂房式、店铺式的地产开发建设模式,而是要运用创新的业态发展模式。

2、传统产业转型升级需要新的建设服务

目前,无论是传统的制造业,还是城市商业,都面临着加快产业转型升级的迫切性与必要性。而这种产业转型升级必将增加生产厂房、现代办公设施、生活服务配套等新需求。这不仅是产业地产发展的机遇,也是对地产行业提出的新需求。

3、旧城产业升级需要新布局

中国城市经过数十年高速发展,不论是城市建设,还是产业发展,或是城市生活都发生重大变化,智慧型、智能型、舒适型、服务型成为城市发展的重要方向。旧城改造、产业升级、生活升级为产业地产提供重要发展机会的同时,也对地产行业提出了技术、创意等方面新的要求。

4、传统产业园区需要新整合

改革开放以来,我国建设了众多的高新技术产业开发区、经济技术开发区,而这些产业园区依托的就是包括土地一级建设开发、工业地产开发等在内的多种地产开发形式,而在当前绝大多数产业园区运营困难、面临转型突破的形势下,同样也给产业地产行业带来了发展机遇。

5、新城建设需要产业地产新定位

一方面大批旧城需要改造升级,另一方面具有新概念、新定位、新功能的新城建设也在加大布局建设。比如被称为千年大计的雄安新区、粤港澳大湾区世界城市群建设等,这些新城大多按照产产融合、产城融合、产社融合的创新发展模式,这也必定为产业地产带来又一发展机遇。

由此可见,产业地产是传统地产概念的颠覆性理论创新,因为不论是住宅型地产还是城市与商业类地产,或者工业性地产,都是以地产开发建设为主体,只是功能不同罢了。产业地产是为发展产业而开发地产,因此产业地产的定义与运用必须具有创新性。

产业地产的未来价值

一:存量方面的补课

例如传统规划怎么做,产业中心下的新规划是什么样子,套路是什么,逻辑是什么?;现在做产业地产企业有哪些?逻辑是什么,理清楚?

二:捕捉行业小趋势

地方财政困难情况下,是不是有G2(G+B)的机会出现;做大区域特色,联动区域高校做大区域特色,这是这个城市的整体思路,那是不是其他城市有机会;旧改或是农村集体土地机会论证等等。

三:探索发展新模式

在体制机制下,做出大胆创新,在模式上做出转变,第一是构建开放式的结构,在这点上房地产就很难,因为房地产从运作到成本都是封闭的;第二,在物业管理方面,可以做轻资产运营;第三,在产业地产税收分成上还有很多可以值得探索的空间。

应该清目前市场的商业模式,把握市场上的新发展机遇,探索新的产业地产开发模式,才能找到行业可持续健康发展之路。

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