新时期产业地产如何把握未来发展方向？

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在产业园区出现并快速发展后，园区的产业集聚效应给中国经济带来正向的影响。但是传统的产业地产或物流地产正在逐渐退出行业舞台，而且面临着如产业园能耗比较大、城市功能不协调等各类问题。那么，该如何直面传统地产的现状和趋势，挖掘出产业地产的未来价值和发展方向呢?

一、产业地产的前期摸索阶段

1、产业地产需调动巨大资源

早期的产业地产主要是靠国资调动巨大的资源来开发建设的，大部分是地方政府的翻牌公司。之后随着土地公开招牌挂的实行，不少民营企业也投身到产业地产当中，大致可分为两种：一种是针对贫困区域政府做片区大的投资开发，这种企业注重的是土地收益，必须紧跟区域城镇化的进程;另一种是开发工业地产的，实际上是帮政府盖厂房。但这些民营企业开发的并非是主流，大园区主要由政府自己开发的。

2、产业地产归属于城市运营

传统的产业地产本质属于城市运营的范畴。城市运营是一个比较大的概念，包含规划、政策、设计等，城市运营不是一个开发商能搞定的，一定要跟政府合作。从城市运营的角度看，肯定是国企比较靠谱，还有一些大型的私企。但是，房地产企业来做城市运营这件事，有点势孤力薄，而且没有那么大能量。只是其中几个环节可以参与，比如规划、一二级开发联动，但如果想给政府做统包，中国现在的市场环境还不支持，政府放权也没有放的那么快的，可能要二三十年后。

3、行业发展空间有限，动力不足

现在传统产业地产行业发展的空间是有限的，主要是动力方面的严重不足，现阶段支撑产业地产发展。第一，中国整体的产业升级;第二，政策主导下的产业迁移;第三，微观动力比较多。

在中国产业升级整体背景下，对于混沌行业，跨界力量的降维打击是非常可怕的，在互联网/大数据/人工智能等多种新技术下，符合产业升级的大背景或将触发全新的增量，为行业带来真正的机会。

二、发掘产业地产的未来价值

1、存量方面的补课

例如传统规划怎么做，产业中心下的新规划是什么样子，套路是什么，逻辑是什么?;现在做产业地产企业有哪些?逻辑是什么，理清楚?

2、捕捉行业小趋势

地方财政困难情况下，是不是有G2(G+B)的机会出现;做大区域特色，联动区域高校做大区域特色，这是这个城市的整体思路，那是不是其他城市有机会;旧改或是农村集体土地机会论证等等。

3、探索发展新模式

在体制机制下，做出大胆创新，在模式上做出转变，第一是构建开放式的结构，在这点上房地产就很难，因为房地产从运作到成本都是封闭的;第二，在物业管理方面，可以做轻资产运营;第三，在产业地产税收分成上还有很多可以值得探索的空间。

对于产业地产从业者来说，应该认清目前市场的商业模式，把握市场上的新发展机遇，探索新的产业地产开发模式，才能找到行业可持续健康发展之路。