华夏幸福产城发展升级的三大战略模型

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近期，华夏幸福的组织架构和人事调整有了不少变化。而这正是华夏幸福主动顺应市场变化，从不确定性中谋求转型战略的重要一环。在金融去杠杆和房地产调控两大不利因素的影响下，原有的华夏幸福“产业+地产”的模型遭遇发展瓶颈。当下华夏幸福已开始融合自身为代表的“产业+地产”、中国平安代表的“金融+地产”、华润置地代表的“开发+运营”三大独具特色的企业战略模型，实践打造“地产终极模型”。

一、“产业+地产”模型

华夏幸福于2002年开始建设固安工业园区，标志着华夏幸福产业新城事业的开启。借助固安的成功，华夏幸福开启产业新城的异地复制，随着全国布局的加速，销售规模一路高歌增长至2018年1680亿元。和传统开发商不同，华夏幸福是一种以产促城，立足产业驱动住宅的典型“产业+地产”发展模式。在华夏幸福产业新城业务模式下，地方政府与企业各司其职，政府是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会，负责对接相关事务。

华夏幸福作为投资开发主体，设立项目公司，负责园区的规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务一体化运作。在园区开发建设过程中，政府与社会资本做到无缝对接，成为真正的战略合作伙伴。与政府签订协议的排他性使得华夏幸福具有获得土地的便利性，因此无需储备过多土地，有效避免了踩错周期带来的资金压力。随着产业园区运营进入成熟阶段，华夏幸福将拥有充足的潜在土地储备，并获得园区城市化带来的地价和物业开发双重增值。在B2G的潮流中，拥抱政府就意味着拥抱资源，在政策的东风中，“产业+地产”将是未来房企发展的一大趋势，而在这条道路上，华夏幸福已经走得很远。

二、“金融+地产”模型

中国平安正是“金融+地产”的综合体。中国平安成为华夏幸福二股东之后，华夏幸福在融资能力方面显著提升，平安资管与华夏幸福旗下九通基业设立债权投资计划募资用于PPP 项目开发建设。大型金融机构的入驻有力巩固了华夏幸福的资金端，有利于产业新城异地复制、深耕核心都市圈，实现稳定经营。

尽管中国平安参股多家房企，除华夏幸福外还是碧桂园和融创中国的“二股东”。但中国平安发展地产的态度并非仅仅将目光局限于销售型住宅，而是上升到产融结合的高度。

再度增持华夏幸福后，双方将响应国家政策，解决社会难题，在医疗健康、养老产业等方面协同发展，聚焦长租公寓及康养服务两大领域。而华夏幸福作为产业地产领军型企业，能够很好地承载中国平安的期冀。此外，中国平安业务目标与华夏幸福具备一致性，这将有利于华夏幸福多元业务的拓展与协同，并强化现有产业新城运营，增强产业发展和招商引资能力。

金融机构参与房企经营，既优化了房企上游融资，又实现了金融机构沉淀资金的增值，两者各取所需，相互促进。我国房地产业已经由黄金时代进入白银时代，将金融与房地产相结合、依靠资本和资产双轮驱动的“金融+地产”发展模式是未来房企发展一大趋势。

三、“开发+运营”模型

华润置地是中国当之无愧的商业地产龙头企业，吴向东一手缔造以万象城为核心的商业地产体系，为华润置地打造了“住宅+商业”双轮驱动发展格局。吴向东在地产运营方面经验丰富，其所擅长的深耕一线和核心二线城市，“住宅开发+持有物业+增值服务”的模式能够从根本上强化华夏幸福产业新城的运营，并为未来多元业务布局，在医疗、康养、长租业务的开拓与协同上，提供更多的想象空间。

华润置地的核心竞争力在于优秀的商业运营能力带来的住宅开发的升值，这一点与华夏幸福依靠产业运营促进二级住宅开发的发展逻辑十分相似，两者均涉及前期规划建设，中期招商引资，项目孵化，后期住宅产品开发全方位的管理与经营。吴向东将为华夏幸福注入了华润置地先进的“开发+运营”管理灵魂，延续其在华润经营中表现出的稳健增长性和财务管控力，进一步强化新产业新城模型的竞争力。

在行业分化的岔路口，华夏幸福立足于卓越的产业运营能力，引进中国平安强大的金融力量，借力顶尖的管理运营实力，整合资源，拥抱人才，拥抱资本，积极打造贯穿“金融、产业、地产”全产业链;集合“开发、运营、资管”三大软实力的房企终极发展模型。