开发商转型产业地产的三大层面问题

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随着房地产政策进一步趋紧，行业暗涌四起，房企布局产城的步伐也随之加快。开发商转型产业地产，只要能把这其中的逻辑理出来，以开发商的人才储备和资源能力，完全是不难的，甚至还有可能做出颠覆性的改变。2018年被认为是房地产行业转型的关键年，在房企竞争加剧、规模提速的行业大背景下，地产进入“产品力”为主导的大智慧时代，从试探转型到决心涉入，房企多元化业务布局已成为不可逆转的时代趋势。

归根结底，产业地产或者说产业，只要不涉及科技突破的，几乎都可以用资源和资本来解决。但真正做业务的时候却是难的，难点在于思维逻辑与决策逻辑的不匹配，简单地说，原本是长线生意短线就要求结果，业务当然很难做下去。另一方面，团队的成长速度与业务发展周期的不匹配。

房企转型产城的三大层面问题

1、诉求与业务属性的不匹配

从巨头房企做产城可以看出，很大程度上是其自身业务规模触顶，在寻求全新增长点，因此这一梯队的房企几乎都有涉足产城板块。但其自身房地产业务周期与产业的3-5年慢周期是不匹配的，所以更便捷的是通过产业圈地的方式来切入，但圈了地后又被行业内所谓正义者痛骂，也是狼狈不堪。

2、资源束缚太大

第一类企业家“靠资源过”。大象是很难踩死蚂蚁的，只要躲的好，依托区域资源其实也不怕并购，大不了把自己卖了，去投产业、转型风险太大是真的把企业做死的;第二类企业家“没资源做”。他们知道要转型，也希望去转型，但问题是算来算去一年也就能拿出几个亿，吃一个项目钱全压死，更别提整合产业之类的事了。

3、资源窘迫下的投入效率问题

在这种情况下，开发商并不愿意拿更多的资源去做产业转型，所以我们也可以看到，在这些企业中产城部门还处于相对边缘的位置。但话说回来，这批企业是最有机会做成产城的，因为做产业地产需要一定的资源，而这一梯队的企业往往深耕一些区域。

首先，他们已经积累了很好的政商关系背景，是有机会调动资源去做产城的;其次这样规模的企业没有太复杂的决策机制和股东束缚，更能催化出企业的活力和竞争力;另外这一梯队企业的规模也足以支撑业务的发展。

大型房企要转型成为多元化企业，也一定是围绕住宅开发主业去做相关的多元化，是一业为主，相关多元，如此终极转型，才相对更安全，至少在产业长达3-5年的投资期里，不会被集团砍掉。从自身出发回归自身的逻辑下，其实可以做的产业数量是有限的，这可以大大缩小产业选择的边界。虽然说未来投入也有机会，但在大趋势面前，提前占坑也是必要的，开发商还需要多多提前布局一些。

当前，房地产市场经历深刻调整，房企依靠自身基建能力和房地产经验，纷纷布局产城融合，探索一条从开发到运营的转型之路。综观当前涉足产城融合的房企，多为实力较强的大型企业。尽管如此，这对于每家房企来说都是一个全新的路径，若把房地产思维嫁接到产城事业，似有“削足适履”之嫌，如何给产城项目“量体裁衣”，成为摆在房企面前的现实问题。