开发商转型不易 解密房企进军产业地产的前期准备

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2018年房地产行业经历了政策环境的动荡阶段，随着房地产政策进一步趋紧，房企布局产城的步伐也随之加快。据不完全统计，TOP20房企中几乎全部已涉足产业地产，而在两年前碧桂园就提出5年内投入千亿资金开发科技小镇的计划。发展瓶颈和政策利好之下，使土地与房产具有更高升值潜力与投资价值的产业地产，正成为各大房企的“新宠”。

1、听说开发商转型产城很难

开发商转型产业地产，只要能把这其中的逻辑理出来，以开发商的人才储备和资源能力，完全是不难的，甚至还有可能做出颠覆性的改变。归根结底，产业地产或者说产业，只要不涉及科技突破的，几乎都可以用资源和资本来解决。但真正做业务的时候却是难的，难点在于思维逻辑与决策逻辑的不匹配，简单地说，原本是长线生意短线就要求结果，业务当然很难做下去。另一方面，团队的成长速度与业务发展周期的不匹配。

2、做?想做?能做?

第一层：做与不做?诉求与业务属性的不匹配。

从TOP10房企做产城可以看出，很大程度上是其自身业务规模触顶，在寻求全新增长点，因此这一梯队的房企几乎都有涉足产城板块。但其自身房地产业务周期与产业的3-5年慢周期是不匹配的，所以更便捷的是通过产业圈地的方式来切入，但圈了地后又被行业内所谓正义者痛骂，也是狼狈不堪。

第二层：想不想做?资源窘迫下的投入效率问题。

在这种情况下，开发商并不愿意拿更多的资源去做产业转型，所以我们也可以看到，在这些企业中产城部门还处于相对边缘的位置。但话说回来，这批企业是最有机会做成产城的，因为做产业地产需要一定的资源，而这一梯队的企业往往深耕一些区域，首先，他们已经积累了很好的政商关系背景，是有机会调动资源去做产城的;其次这样规模的企业没有太复杂的决策机制和股东束缚，更能催化出企业的活力和竞争力;另外这一梯队企业的规模也足以支撑业务的发展。

第三层：能不能做?资源束缚太大。

第一类企业家“靠资源过”。大象是很难踩死蚂蚁的，只要躲的好，依托区域资源其实也不怕并购，大不了把自己卖了，去投产业、转型风险太大是真的把企业做死的;第二类企业家“没资源做”。他们知道要转型，也希望去转型，但问题是算来算去一年也就能拿出几个亿，吃一个项目钱全压死，更别提整合产业之类的事了。

3、要从自身出发回归自身

大型房企要转型成为多元化企业，也一定是围绕住宅开发主业去做相关的多元化，是一业为主，相关多元，如此终极转型，才相对更安全，至少在产业长达3-5年的投资期里，不会被集团砍掉。从自身出发回归自身的逻辑下，其实可以做的产业数量是有限的，这可以大大缩小产业选择的边界。虽然说未来投入也有机会，但在大趋势面前，提前占坑也是必要的，开发商还需要多多提前布局一些。

转型产业地产的房企不在少数，大多数企业产业地产项目的良莠不齐原因在于公司对产业地产认知不够，且没有成熟的项目操盘手整体把控，因此成功要看运气而不是看实力。当然，对“巨舰型”转型房企来说，几个项目的失败，仅仅是无伤大雅的磕磕碰碰。而中小游房企一旦“触礁”将可能之间面临“沉船”的危险。