开发商转型产业地产要面临哪些挑战？

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随着近年来经济增长放缓、市场需求下降、住宅市场的政策调控不断加码、住宅用地开发日趋紧张等多种因素影响，房企开始寻找新的盈利增长点，主动或被动进行战略深入调整和跨界转型布局产业地产。

然而尽管转型产业地产已是大势所趋，但不可否认，房企也要面临巨大的风险，转型之路并不平坦。本文通过分析房企转型产业地产过程中遇到的机遇和挑战，对其转型之路提出一些建设性的建议。

产业地产试水

近几年来，随着政策和企业转型等因素的刺激，房企开始向产业地产领域转型，如碧桂园、华夏幸福、华润置地等。

各家房企目前的运作方式各有不同。比如较早开始产城融合的华夏幸福，已经与河北固安县政府创新探索PPP市场化运作模式，合作开发运营固安产业新城，目前已拓展到多个城市。

招商蛇口则以蛇口模式为招商的独特切入口来进行产城开发和园区运营。近年来这一模式也在拓展外延，包括苏州(楼盘)金融小镇在内的已经签约落地了多个产城项目。

华润置地依托华润集团的资源整合优势，发挥在产城融合上的优势。比如在今年3月，华润置地在深圳签约了“龙华科技小镇”，未来要打造一个以新一代电子信息产品为特色的高科技产业聚集区。

同样，保利发展、富力集团、万科都在不同程度上涉足产城融合项目，寻找企业新的经济增长点。

不过，目前对于房地产商来说，如何打造好产城融合项目仍处于探索阶段。相比传统的住宅和商业地产开发模式，产城融合的核心在于产业导入。这对房企也提出了新的考验。

房企转型产业地产的机遇

1、市场规模巨大，未来前景广阔

产业地产涉及面极其宽泛。从形态上讲，产业地产有产业新城、产业园区、特色小镇、田园综合体、商业综合体等多种形态;从业态上讲，产业地产又涵盖文化旅游、生物医药、高端制造、大健康、新能源、新材料等诸多新兴产业。

以文旅产业为例，根据中国旅游研究院初步统计，2018 年国内旅游人数达55.4亿人次，收入约5.13万亿元，同比分别增长10.76%和12.3%;入境旅游人数预计达1.4 亿人次，收入约1270 亿美元，同比分别增长0.5%和3%，文旅产业已经成为越来越重要的支柱产业。文旅产业作为产业地产的其中一个板块，就达成了万亿市场的“超级独角兽”，另外还有康养医疗、生物医药等炙手可热的产业，产业地产的市场规模和发展前景可见一斑。

2、顺应国家战略规划，政策利好频发

党的十九大报告中指出，推进经济结构战略性调整是加快转变经济发展方式的主攻方向。实现这一目标必须坚持推动战略性新兴产业、先进制造业发展，加快传统产业转型升级，提高大中型企业核心竞争力，支持小微企业的发展。产业地产本身具有加速企业孵化和产业集聚的功能。产业地产不仅向企业提供优质的基础设施，而且还提供如政策支持、金融服务、行业咨询等智力资源和社会服务，无疑促进了企业尤其是小微企业的发展，产业地产起到了孵化器的作用;此外，与其他模式相比，产业地产能够将多种社会资源集聚，促进企业间高度合作，推进交叉性强、研发规模大的企业发展，进而降低生产成本与风险，提高企业竞争力和科技水平。政策是产业地产的关键土壤，2018 年从中央到地方纷纷出台政策规划行业发展脉络，不断释放围绕“高精尖、双创、人才引进、健康医疗”等产业发展方向的前瞻性信号，为其描绘了一张可以大展拳脚的蓝图。

3、新型城镇化的发展需要主推手和催化剂

城镇化是经济发展的必然结果，在城镇化的进程中，第一产业比重下降，第二、三产业比重上升，同时伴随人口向城市流动。相比于发达国家城镇化超过75%，我国的城镇化率不足 50%。我国城镇化大力推进势在必行，但与过去片面追求城市大规模扩张不同，新型城镇化要求以人为本，提高城镇化质量，实现产业发展和城镇建设融合，让农民真正融入城市。产业地产实现了产业集聚和产业升级，促进城市与农村合理分工，功能互补。没有产业只有设施的城镇无法实现人口的集聚，产业才是引领和支撑人口的核心。产业地产的本质是将房地产与其他产业相结合，促进产业发展，同时产业地产的辐射渗透功能，能够影响并扩散到其他区域，实现区域间合作发展，从而容纳更多人才。可以说，产业地产的发展是实现我国新型城镇化的基础。

4、下个蓝海，产业地产利润丰厚

传统房地产进入了高库存、低利润、竞争激烈的新常态，加上国家对土地、融资的调控，房地产企业急需扩展新的利润增长点。由于产业地产不仅符合国家战略，还能促进城市经济结构转型升级，地方政府对产业地产给予很多政策利好。

同时，相比于传统房地产收入主要为物业销售，产业地产的收入来源更加多元化，来源主要有开发型物业销售，持有型物业经营，产业增值服务、资产升值以及政府补贴。产业地产让企业源源不断获取收入，加上产业地产具有辐射渗透和示范作用，运营优秀的企业可利用先进管理经验，结合区域特征快速复制产业园区，加快自身发展和规模提升。如凭借多年运营经验的上海张江高新区在美国波士顿成功设立企业园，企业园不仅促进当地就业和经济发展，也为两国间合作研发与创新提供良机。

房企转型产业地产的挑战

1、国家政策变化的风险

产业地产涉及政策变化的风险是房地产企业在产业地产中的重要挑战之一。由于房地产行业的特殊性，近年来国家政策对其管束日益严格。从实践上看，政策发生重大变化或是有重要的举措、法规出台，都会使房地产企业在产业地产发展中产生风险，如产业政策、土地政策、税收政策及金融政策等，一旦发生变化或调整，都极有可能给房地产企业带来重大影响。以产业政策风险为例，产业政策既能促进产业发展，但也可能导致产业陷入恶性循环，例如“十二五”规划中，光伏装机目标由 5GW 调整为 35GW，依靠国家政策及补贴资金，光伏产业迅速发展，但由于市场无序竞争和盲目扩张，如今的光伏产业面临严重的市场寒冬。因此，当房地产企业在开发和运营产业地产时，如果错误地引入和投资产能过剩、技术含量低等行业，势必会增加企业的风险，一旦面临产业政策调整，对房地产企业的损失将是难以承受的。同样，如果国家或者地方出台对土地、税收、金融等不利政策，也会导致企业遭受损失。

2、运营开发能力不足，运营经验不够

当前房企在进行产业地产项目开发时，普遍存在实践产业地产项目管理经验不足，运营开发能力较差的问题，多数房企难以摆脱传统房地产的开发模式。

以产业园区类项目为例，房企通常依托前期的物业销售获取利润，而忽略了后期的经营管理，导致入园企业意愿不足，无法实现除销售型物业以外的收入。一个完善的产业园区，不仅需要为企业打造优质的硬件设施，也要为企业提供所需的软件配套。如小微型企业前期融资难度大，需要园区及时提供政府优惠政策以及必要的融资途径，以保证企业成功运营;一些企业需要快速获取如设计、咨询等智力服务以便降低成本，因此房地产企业需要全面引入相关企业，保证产业的协同发展;此外，房地产企业不仅需要房地产专业人才，还需要引进其他产业的人才，这对房地产企业的管理也提出了新的挑战。产业地产是包含了土地开发、产业运营、园区经营等多流程的项目，这对房地产企业也是不小的挑战。

3、资金回笼周期滞后

房地产市场是典型的风险与利润并存的市场，资金周转速度是房地产企业的生命线。房地产企业在开发和运营产业地产时，往往面临着开发周期长，投资风险高的挑战，一般来说，投资的风险总是和流动性强弱成正比，受投资环境影响较大，时间越长，风险越大，由于土地具有不可移动性，加上产业地产的区域性，一旦企业所投资的产业地产项目出现危机，企业很难通过转移资产的方式减少损失，势必对企业的现金流造成恶劣影响。

4、特色产业集群缺乏，盲目开发同质化严重

特色产业集群的缺乏使得房地产企业在产业地产中面临着挑战。就目前而言，由于从事产业地产开发的房地产企业在招商引资、产业导入等方面的能力还有待加强，缺乏特色产业集群造成的同质化严重，使得房地产企业 的发展举步维艰。究其原因，主要是因为我国产业地产还处于初级阶段，无论政府还是房地产企业在实际开发中或多或少缺乏特色，没有结合区域或者企业自身特征，发展自己的特色产业集群，而是盲目引入企业、追求规模，导致同质化严重，且部分企业科技水平低，企业良莠不齐，无法实现产业间关联，无法构造相互促进和发展的产业集聚格局。近年来，各地出现工业园区和开发区过度开发的报道屡见不鲜。这种现象不仅导致资源浪费，还造成不同产业间的盲目扩张和过度竞争。

房企转型产业地产的应对策略

1、提升产业规划与资源整合能力

产业地产发展与盈利的重点是产业，而产业定位是项目运营的第一步，房地产企业需要深入研究国家产业政策，结合区域特征，因地制宜，发展符合区域经济结构的产业。同时企业需要全面学习当地政府政策支持，与政府大力合作实现共赢，将企业与政府的规划相协调，力争整合多个产业与社会资源，确保园区产业经久不衰。

2、提高企业运营管理水平

企业运营管理水平的提升是房地产企业在产业地产中发展的重要环节，也是企业发展的重要保障。房地产企业在产业地产中尤其要重视后期经营管理，提高运营管理水平，需要打造专业化、综合性的管理团队，为产业地产优质的硬件和软件配套措施提供智力支持，引领房地产企业在产业地产的革新。在具体做法上，用管理团队的力量提高企业运营管理水平。要不断提高管理团队的复合能力，不仅要求团队的地产开发能力强，而且需要其具备必要的产业知识，熟悉科学系统的项目开发流程，确保房地产企业开发的产业地产项目适应不同区域的特点和需求。

3、加强全产业链融合发展

加强全产业链融合发展是房地产企业在产业地产中发展的重要举措。房地产企业防范现金流短缺风险，加强全产业链融合发展，可以在一定程度上规避房地产企业在产业地产中的融资风险。房地产企业积极寻求战略转型，从传统的地产开发商转变成具有竞争力的产业地产的投资商、运营商和服务商。积极拓展业务领域，在上下游产业或周边产业中适当布局以增强抗风险能力和盈利能力。如向上游可进入建筑总承包的领域，向下游可进入物业管理领域，实现战略转型的目标，并提供具有高附加值的相关配套服务。

4、提高企业增值服务能力

在运营产业地产项目中，房地产企业需要摒弃“住宅式”开发观念，提高自身增值服务能力。如果仅依靠租金收入，年收益率可能低于 10%，因此企业需要积极创新，拓展高附加值配套服务，如为园区企业提供 VC 服务。

结语： 虽然新兴的产业地产面临着各种挑战，但随着国家大力发展新型城镇化，推进经济结构升级，产业地产的高额利润势必吸引各种社会资本。房地产企业必须发挥自身优势，积极尝试产业地产项目，在实践中提升企业运营能力，积累宝贵经验，为企业实现可持续发展打下坚实的基础。

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