企业转型产业地产 做好产城融合是关键

图片来源于网络

近几年来，“限购、限贷、限售、限价”等一系列政策调控使房地产市场形势日益紧迫，与之相对的是我国新型城镇化带来了时代机遇。在市场经济的迅速发展之下，转型产业地产成了众多企业的选择，产城融合正在向高质量发展方向迈进。

我们知道，华夏幸福早已开始布局城市运营，固安县政府与华夏幸福采用 PPP 市场化运作模式打造固安产业新城，拉开了固安快速发展序幕。

目前，单是固安产业新城拥有 14 万平方米的中央公园，200 万平方米的城市环线绿廊、13 万平方米孔雀大湖、50 万平方米大广带状公园、100 万平方米永定河运动公园等八大公园，形成一核一环两廊多片的城市景观体系，助力产城融合可持续发展。

再说碧桂园2016 年1月就重新布局，从大盘运营模式向产城融合的城市运营模式全面迈进，提出了城市级开发的运营模式。

所以什么是产、什么是城、吸引了什么人，怎么就融合了?估计没几个企业想得那么长远。跟政府的资深开发经验比，企业们修为太浅。面对空中楼阁的 N 无产品，信誓旦旦提产城融合，想哭也哭不出来。

碧桂园是产城融合的先行者之一。

随着传统的住宅和商业地产进入存量期，激烈的市场竞争下，利润空间被大幅压缩。自2016年8月开始，碧桂园即正式对外发布“产城融合战略”。实业与地产如何结合，探索产城融合的新模式，成为公司的新思考。

碧桂园与张江长三角科技城项目结缘于2017年。该年的7月5日，碧桂园与上海张江高科共同决定在张江长三角科技城设立项目公司，具体负责合作区域内的投资开发、招商运营等事项。据了解，此前华夏幸福对该项目也有过兴趣，不过最后还是被碧桂园拿下。

从战略规划到产业促进等方面，碧桂园总部产城融合中心及区域公司的产城融合部门将对张江长三角科技城的建设与运营进行重点帮扶和支持，通过开发策略、投资测算、产业产品线、招商工作等方面的梳理以及做好资金计划，来助力科技城的产业发展。

截至目前，科技城正在洽谈并有明确落户需求的大项目已有几十个，预计总投资额超过500亿元，首期需要提供的土地超过3000亩。

“融合”二字在科技城里占据了核心地位。在未来的发展中，碧桂园将帮助园区创建为智慧之城。

据科技城展示中心的相关人士介绍，科技城以国家新一代人工智能发展战略为引领，推动AI与智能制造、智慧交通、智慧医疗、智慧服务等相结合，通过示范应用和市场推广，发展智慧产业，打造智慧社区，创建智慧之城。

在产城融合一方面，碧桂园也已经有了一定成绩。除了张江长三角科技城项目外，碧桂园至少已经落地了多个科技类产融结合项目。比如世界级物联网和智能控制产业基地潼湖科技小镇、物联网智慧新城的思科(广州)智慧城、聚焦智能制造和打造机器人产业高地的碧桂园深圳机器人产业园、融入世界智造生态圈和构建湾区创新新风尚的新圩梅龙湖智造新城等。

杨国强对产城项目寄予厚望。公开资料显示，某次业务交流会上，杨国强提出，碧桂园将从科技小镇、三四五线城市、一二线城市及境外投资四个方向全方位推动业务。

产业是产城融合的核心

产城融合的核心是产业而非地产，这种模式要求产业发展与城市功能提升相互协调，实现“以产促城、以城兴产”。

优秀的开发区必须基于自身的特点与优势，结合经济发展阶段的现状与趋势，分析园区未来面临的机遇与挑战，明确定位主导产业和产业环节，合理地规划产业的发展。为了满足不断增长的市场需求，开发区还需加大产业的专业性和延展性，增强产业的创新竞争力。

把握好产城融合的方向

当传统地产开发运营模式遇到天花板之际，房企纷纷加速探索“城市运营商”或“城市配套服务商”新角色，产城融合成为众多品牌房企谋转型的重要切入点。在产城融合领域，房地产企业如何发挥产业优势占据未来竞争的先机从而拿到优质土地资源?“产城融合三大构成要素分别是：产业结构、空间结构、社会结构三大结构的融合。它分为新旧城市建设改造型、工业园区补充功能型、中心城镇‘提档升级’型、域内城市合作共建型。”

没有这8个能力，洗洗睡吧

下面说正题，企业需要从三个层面来构建产城融合的「224」能力模型。

第一，投资产出层面

1.是否具有投融资能力，包括产业类和非经营性公基建。产城融合比单纯的地产开发资金密集度更高，开发领域更广。对地产公司来说，对于盖房子、修公园轻车熟路，但是对于专业产业载体、主干路网、市政厂站设施、公共场馆设施基本经验为 0。

2.是否具有开发销售能力，包括工业地产、商办地产及住宅地产，这是考验操盘能否活过起步期的关键所在。

第二，产品封装层面

1.是否具有封装产品的能力，是指具有明确选址要求、投资与产出说明，且具备可复制商业模式的产品。光讲概念是没用的，那属于营销话术的层面，实打实的投资需要明确的产品谱系和说明书。

2.是否具有标杆案例，眼见为实，这是检验业绩能力的核心所在。企业运营的项目大多不超过十年，相对成熟的产品非常稀有。而政府官员们对硅谷、以色列、中关村、张江、光谷、云栖小镇远比你熟悉。

第三，产业全周期操盘层面

1.是否具备多规编制能力，以产业规划为核心的规划能力，与产品封装直接相关。不重视产业规划的，那一定会关心地块是否方正呀、容积率是否足够呀……这不是卖完了就跑的节奏么。

2.是否具备产业招商能力，这就是考验产业规划落地行的时候了，还有资源可达度、落地服务能力等等。

3.是否具备资本干预能力，这是进阶要求了，企业布局，要么接近市场、要么接近原料、要么接近人才、要么就是金主爸爸有能力了。

4.是否具备产业运营能力，能做到让企业安心投资就并非易事，如果能够提供平台增值服务更是锦上添花，大大促进以商招商、产业集聚。