产城融合时代 产城运营商如何创新变革

图片来源于网络

受房地产市场调控政策的影响，布局产城的先行者出现了业绩下滑或增长乏力，招商困难等问题。新进者的多样化模式后来居上，其创新模式构建全新闭环。面对接踵而至的竞争压力，传统产城运营商不得不通过转型破除困局。那么，产城运营商将如何开展下一步的创新改革?

未来产城的五大发展方向

1、重资产转向轻资产

该阶段处于重资产向轻资产转型产业地产业地产商可已经尽快回笼资金，规模扩展，塑造企业品牌。

2、转向研发服务型或总部经济型

低符合加值的制造业转移出去，引进具有高成长性的高科技企业;或以研发、品牌两端取代低附加值的中间制造环节，促使产业园区逐步由生产流通型转向研发服务型再到总部经济型。

3、构建完善的产业生态

以产业组织、培育为核心，坚持以企业为本，满足政府和客户诉求，政企合作，聚集和配置创新要素资源，构建功能完善的产业生态，打造联动各方资源，实现政府、客户、企业合作共赢。

4、打造园区的综合性集成平台

将园区的基数服务向园区的综合性集成平台服务转型。园区了解企业需求，以外包业务刺激对企业的需求理解，形成串联作用。

5、单一产业区升级为特色小镇

基于产业功能的延伸，要素的集聚、边缘狂张等原因，园区由单一的产业功能到丰富多元的小镇转型，产业园区升级为产城融合的特色小镇。

产城的三大盈利模式

1、土地收益

项目选址规划能力和产业导入能力。园区运营商通过开发运营获取土地收益或土地增值收益，其中主要收益来源为一级开发收益，政府购买或土地出让后的分成;二级开发收益，开发、出售、租赁后产生的收益;PPP产业链收益，可考虑为集团其他产业链上控股企业带来业务，通过产业链获利，代表为中建八局青浦重固的PPP模式。

2、产业收益

通过产业孵化、培育获取收益，但同样有较高的前提要求与风险，其中风险主要来源于自身投资难度程度较大，产业园区+投资基金同步模式会产生的损失容忍问题和内部协同问题。园区运营主要为新创办的科技型中小企业提供物理空间和基础设施，提供一系列的服务支持;产业投资业务，本质上属于“产融”结合研究。

3、资本收益

对某特定产业进行大规模收并购。通过对小企业的并购、整合，并为其提供园区平台，将非上市企业整合打包为上市企业，其本质为资本运作。产业地产只是园区资本运作中的一环，最终形成集团化、规模化企业并包装上市。

总结

在我国动荡起伏的宏观大环境下，越来越多的新进企业想要在行业里分一杯羹。传统产城运营商的创新变革势在必行，只有探索出适合自身发展的转型方向，构建长期有效的盈利模式，精准地把握政策导向，才能走在创新发展的前列。