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产业地产失败的原因及主要风险分析

产业地产规划  前瞻产业研究院

产业地产

图片来源于网络

如今产业地产行业受到各路资本热捧,但你要是将它视作一马平川、一本万利的赢利捷径就大错特错了。产业地产当中的复杂性和潜藏的风险,恐怕远远超出了你的预判与控制。种种残酷的事实证明,不是每个地方都适合做产业地产、不是每个企业都适合做产业地产,也不是地方政府全力支持就能保证成功……

产业地产失败的五大原因

1、定位失误

不符合市场,不符合客户需求,这就占了整个失败项目的50%。你一定要把客户想清楚,要做大量的调研,定位是要花大力气做的事情。

2、产品错配

适合办公的地方你做生产,适合做生产的地方你做办公,后者只有死路一条。因为生产的可以转化为办公,办公的能转化为生产吗,一点戏都没有。所以一旦产品错配,那就基本无解了。另外一点你定位高端产品,去化周期很长,成本过高,要是再加上开发量大了就更没救了,你的财务成本、管理成本都耗着呢。

3、定价脱节

定价面积段的划分,乘数的划分,背后就是总价,意味着在这个城市里面跟你总价匹配的客户群有所少?你一栋楼1500万,那么这个城市里有几个老板能拿出1500万买你的楼?定价低了,你的老板不干,定高了,客户就跑了,这就是一个平衡的问题,要设定好。定价的背后,是单价、成本、利润率、面积等等的控制。

4、节奏失调

项目开工节奏要控制好,你做错一栋,我能消化,整体可以收购,你全都盖满了,对不起再见,没法退出了。很多项目是开工量过大,或者开发顺序有误,先干什么,后干什么,这个打法是有讲究的,有经验在里面的。联东现在讲究的是小批量,多批次,快反应,长周期,发现市场变化迅速调整,因为第一批客户吃饭了,第二批客户里可能产品需求有变化你得调整。

5、招商孱弱

招商能力不行,再加上没有系统的管理,也是失败的重要原因。

对于当下的产业地产而言,却是“不知死,焉知生?”只有多从失败和危险当中吸取经验教训,才能更好地生存发展下去。

1、政策依赖症

产业地产因其特殊性,受国家政策影响的波动性向来比较大,任何风吹草动,都能在行业内惊起一池波澜。在实际操作中,政策优惠、土地条件、税收减免等往往也是产业地产运营招商引资最有利的说辞。然而,其对行业带来的风险具有整体性、普遍性、持久性,对于行业来说属于系统性风险。

2、杠杆融资

产业地产是对资金的需求量巨大,无论是前期的投资建设还是后期的管理运营,基本以资本链条为主轴进行操作,要求企业有非常强大的资金保障和融资能力。但产业地产又是一个天生融资渠道匮乏的产业,大多数的开发商不得不出售商住配套以养园区。在土地供应越来越紧张、房地产市场遭遇寒冬的情况下,“以售养园”的模式已然不能持续,更莫说指望用很少的资金去撬动一个规模很大的项目。

很多产业地产商高负债运营已是不争的事实,多数园区处于“短债长投”的局面——产业园区开发和运营期均比较长,回本时间短一点3~5年,长一点8~10年甚至更长,加之园区资产整体变现能力差,更需要长期廉价的资金支持。

3、产品滞销

产业地产的名号打响是最近一两年的事情,但产业地产的产品却存在已久,工业园区、科技园区、办公园区、生态城、产业综合体、物流基地、总部基地、孵化器、众创空间等都是其产品形态。

与住宅地产不同的是,产业地产面向的客群主要是企业,尤其是实体企业。因我国实体经济发展不济,沿海很多地区都出现了倒闭潮。这便导致了企业对产业地产产品的需求度降低,加上“供大于求”的市场现状,加剧了失衡状态;另一方面是产业地产市场产品同质化严重,出现了供给产品与需求产品不匹配的结构性失衡。

4、水土不服

产业地产的大规模、批量化异地复制是一个“伪命题”,因其对地域经济、文化、产业基础、政治环境等的敏感度非常高,任何一个因子的不协同都会导致功亏一篑。库存高企,面临去化难题;实体企业景气度不振,无力消化;政策利好,新进入者增多,利润被分食。

任何一项经营性事业都是风险与利益的共存体,因此风险管理成为运营管理的重要环节。行业风险识别是产业地产风险管理的第一步,如何有效地判别出行业潜藏的风险因子,通过适当有效的方法加以控制对园区运营管理者而言至关重要!