产业地产失败的原因及主要风险分析

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如今产业地产行业受到各路资本热捧，但你要是将它视作一马平川、一本万利的赢利捷径就大错特错了。产业地产当中的复杂性和潜藏的风险，恐怕远远超出了你的预判与控制。种种残酷的事实证明，不是每个地方都适合做产业地产、不是每个企业都适合做产业地产，也不是地方政府全力支持就能保证成功……

产业地产失败的五大原因

1、定位失误

不符合市场，不符合客户需求，这就占了整个失败项目的50%。你一定要把客户想清楚，要做大量的调研，定位是要花大力气做的事情。

2、产品错配

适合办公的地方你做生产，适合做生产的地方你做办公，后者只有死路一条。因为生产的可以转化为办公，办公的能转化为生产吗，一点戏都没有。所以一旦产品错配，那就基本无解了。另外一点你定位高端产品，去化周期很长，成本过高，要是再加上开发量大了就更没救了，你的财务成本、管理成本都耗着呢。

3、定价脱节

定价面积段的划分，乘数的划分，背后就是总价，意味着在这个城市里面跟你总价匹配的客户群有所少?你一栋楼1500万，那么这个城市里有几个老板能拿出1500万买你的楼?定价低了，你的老板不干，定高了，客户就跑了，这就是一个平衡的问题，要设定好。定价的背后，是单价、成本、利润率、面积等等的控制。

4、节奏失调

项目开工节奏要控制好，你做错一栋，我能消化，整体可以收购，你全都盖满了，对不起再见，没法退出了。很多项目是开工量过大，或者开发顺序有误，先干什么，后干什么，这个打法是有讲究的，有经验在里面的。联东现在讲究的是小批量，多批次，快反应，长周期，发现市场变化迅速调整，因为第一批客户吃饭了，第二批客户里可能产品需求有变化你得调整。

5、招商孱弱

招商能力不行，再加上没有系统的管理，也是失败的重要原因。

对于当下的产业地产而言，却是“不知死，焉知生?”只有多从失败和危险当中吸取经验教训，才能更好地生存发展下去。

1、政策依赖症

产业地产因其特殊性，受国家政策影响的波动性向来比较大，任何风吹草动，都能在行业内惊起一池波澜。在实际操作中，政策优惠、土地条件、税收减免等往往也是产业地产运营者招商引资最有利的说辞。然而，其对行业带来的风险具有整体性、普遍性、持久性，对于行业来说属于系统性风险。

2、杠杆融资

产业地产是对资金的需求量巨大，无论是前期的投资建设还是后期的管理运营，基本以资本链条为主轴进行操作，要求企业有非常强大的资金保障和融资能力。但产业地产又是一个天生融资渠道匮乏的产业，大多数的开发商不得不出售商住配套以养园区。在土地供应越来越紧张、房地产市场遭遇寒冬的情况下，“以售养园”的模式已然不能持续，更莫说指望用很少的资金去撬动一个规模很大的项目。

很多产业地产商高负债运营已是不争的事实，多数园区处于“短债长投”的局面——产业园区开发和运营期均比较长，回本时间短一点3~5年，长一点8~10年甚至更长，加之园区资产整体变现能力差，更需要长期廉价的资金支持。

3、产品滞销

产业地产的名号打响是最近一两年的事情，但产业地产的产品却存在已久，工业园区、科技园区、办公园区、生态城、产业综合体、物流基地、总部基地、孵化器、众创空间等都是其产品形态。

与住宅地产不同的是，产业地产面向的客群主要是企业，尤其是实体企业。因我国实体经济发展不济，沿海很多地区都出现了倒闭潮。这便导致了企业对产业地产产品的需求度降低，加上“供大于求”的市场现状，加剧了失衡状态;另一方面是产业地产市场产品同质化严重，出现了供给产品与需求产品不匹配的结构性失衡。

4、水土不服

产业地产的大规模、批量化异地复制是一个“伪命题”，因其对地域经济、文化、产业基础、政治环境等的敏感度非常高，任何一个因子的不协同都会导致功亏一篑。库存高企，面临去化难题;实体企业景气度不振，无力消化;政策利好，新进入者增多，利润被分食。

任何一项经营性事业都是风险与利益的共存体，因此风险管理成为运营管理的重要环节。行业风险识别是产业地产风险管理的第一步，如何有效地判别出行业潜藏的风险因子，通过适当有效的方法加以控制对园区运营管理者而言至关重要!