房企做产业地产前不得不思考的几个问题

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时下，不少房企涉足产业园区地产领域，但是园区开发运营业务到底该怎么做?不少打算涉足，或已经涉足的房企还有点云里雾里。园区开发运营业务是一个相对比较复杂的业务，如果没有清晰且可执行的顶层设计，那么后续业务就难以得到执行和落实。

一、选址定位

选址定位是园区开发商所要考虑的第一步。不同类型、不同规模、不同定位的园区开发运营企业，在园区选址定位方面会大相径庭。园区落在哪里?园区的主导或核心产业是什么?这是众多园区开发商首先要做好的第一门功课。

1、企业战略规划

企业在不同的发展阶段，需要根据自身条件量身定制可预期的战略发展规划，以便更好地为开展后续工作指明方向。对于园区开发企业来说，切实可行的战略发展规划是指导园区选址定位的最高指令。

2、区域规划

园区开发商想要在某个区域开发园区，除了根据自身的战略发展规划之外，还要看落地区域的城市规划、产业规划等。只有自身的发展规划与落地区域的整体规划相符，那么才会有园区落地的可能性。

3、产业基础

园区落地区域的产业基础是做园区产业定位的重要依据。落地区域有什么样的产业基础以及产业基础是否雄厚，直接决定着在当地适合发展什么样的产业。产业基础除了包括基础设施和公共服务配套设施之外，更为重要的是企业发展所需要的产业链资源及其他配套资源。

4、营商环境

如果说产业基础是区域经济发展的硬实力，那么营商环境就是区域经济发展的软实力。良好的营商环境主要包括：有效可行的政策法规、公平开放的市场环境、完善灵活的市场机制、高效的行政服务效率、浓厚的创新意识等。

二、招商模式

做产业园区，首先的目标是吸引产业企业入驻，在入驻企业达到一定规模的基础上，再通过有效的运营和优质的服务，从而实现产业培育和自身盈利的双重目的。由此可见，产业招商是园区开发的目标，园区运营的前提。所以，招商模式的顶层搭建，对于二级园区开发运营商来说至关重要。本文中，我们简单以内生培育和外部引进两种方式来阐述招商顶层设计的搭建。

1、内生培育

内生培育主要是指园区运营方通过自己搭建孵化平台或者外部引进合作孵化平台(众创空间、孵化器、加速器等)对种子期项目、初创期项目进行孵化培育，从而为园区源源不断地提供符合园区定位的企业，充实并丰富园区的产业要素。

2、渠道招商

园区运营商首先要把自己的产业规划与定位深度融入到整体城市规划与发展战略中。以城市的产业规划为纲，以园区的产业规划为目，达到纲目并举的和谐统一。

3、资本招商

随着各地政府及园区推出的招商优惠政策逐渐趋同，以及产业企业对落地园区各方面的配套要求越来越高，传统的招商模式已经很难满足当前的招商需求。

4、产业链招商

利用产业链上下游企业的高度关联性特点，通过引进产业链上的龙头企业，以此来吸引上下游的配套企业，从而达到降低生产成本、物流成本、信息成本及沟通成本的效果。

三、商业模式

其实选择什么样的商业模式，并没有优劣之分，只有适不适合企业自身之说。所以，商业模式的选择，一定要根据企业自身的资源禀赋、业务体系及战略规划来定。从根本上来说，制定产业园区商业模式的逻辑基础来源于「地产+产业+运营」三个基本要素。

四、盈利模式

园区开发运营业务要实现可持续发展，就必须要规划好清晰的盈利模式。目前来看，二级园区业务最主要的盈利模式包括以下四种。

1、物业销售

这既包括园区产业物业的销售，也包括园区配套住宅、公寓、商业物业等的销售。园区开发业务是一个投入大、回报慢、周期长、风险大的行业，不像纯粹的房地产行业那样可以实现资金的高周转。如果园区运营商在现金流上无法平衡前期巨大的投入，那么随着开发进度的深入，很有可能因资金链断裂而功败垂成。

2、物业租赁

物业租赁也是产业地产业务重要的一块收入来源。租赁收入除了可以在一定程度上平衡现金流之外，甚至还可以成为重要的盈利端口。物业租赁的价值在于，通过有效的招商和运营，实现物业价值和租赁价格的不断提升，从而实现租赁收入的稳定和持续增长。

3、增值服务

对于不同定位的园区来说，运营方可提供的服务内容会有所不同;对于相同定位的园区来说，园区企业的需求也不尽相同。运营方需根据园区企业及人的实际需求提供相应的有效服务。

4、产业投资

产业投资是最具挑战的一项业务，但同时又是最容易创造惊喜、获取超额收益的一项业务。对于园区运营商来说，可从以下三个方面开展产业投资业务。

首先，搭建全方位、多梯次的金融服务体系，横向可以对接到所需的每一项产业，纵向可以覆盖到企业发展的每一个阶段。如有实力的园区运营商搭建从种子基金、天使基金到风险基金、私募基金、并购基金的基金体系，并针对种子期、初创期、成长期、扩张期、上市期等各个阶段的企业进行投资，分享企业发展红利。

其次，要组建专业化、市场化、国际化的投资团队。投资团队要在政策把控、产业研究、项目遴选、尽职调查、投后管理、合理退出等方面具有深厚的理论和实践功底，以专业化的眼光看项目的当下，以市场化的眼光看项目的未来，以国际化的眼光看项目的边界。

再次，确定投资方向和投资标的。园区运营商做产业投资，要遵循两个原则。一是投资要投自身园区的入园企业;二是要投资和入园企业有上下游业务关联的企业。只有这样，才能真正实现和园区企业共成长、共发展、共分享的目标。