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2018年我国产业地产竞争格局分析

产业地产规划  前瞻产业研究院

产业地产

图片来源于网络

近年来,随着住宅地产市场遇冷,商业地产竞争日趋白热化,受地方政府欢迎的产业地产似乎成了开发商们的下一片“蓝海”。华夏幸福、联东U谷等一批成功产业地产开发企业的发展壮大,让越来越多的传统开发商,纷纷扎堆这个方兴未艾的地产细分领域。

由于产业地产的客户是企业和政府,产品标准更高,开发难度更大,且涉及融资、开发、服务、招商、产业培育、税收等,要干好很难。

两大类别的产业格局 专业地产开发商发展更好

细分我国产业地产企业的构成,不难发现我国产业地产主要分为专业地产开发商和政府园区平台两大类。

政府平台企业诞生时间最早可以追溯到40年前的改革开放,在这场带有实验性质的制度、政策与模式的局部创新中,新加坡所采取的典型政府平台主导型园区开发模式,成为中国最重要的参考样板与模仿对象,政府平台类企业具有有强大的资源优势和政策背书。

专业地产开发商类企业由传统开发商和制造商转型。相对于政府平台型企业,他们专注于产业地产开发运营的专业化力量,在市场经济中登堂入室,获得资本的认知与青睐,形成了非常强大的品牌效应。

图表1:两类产业地产企业优势对比情况

从两大类产业地产披露数据来看,专业地产开发商得益于市场经济环境下培养的的生存能力,目前专业地产开发商营收状况较好,而目前很多平台公司感觉迷雾重重,前景无常,这正是一个倒逼地方政府与平台公司理顺政企关系机会。

图表2:2018年上半年两类产业地产典型企业营收情况(亿元)

两家企业占据半壁江山 行业向头部集中愈烈

在地产整体业绩下滑的情况下,华夏幸福作为地产的头部企业,近年来营收情况一直较好。2018年上半年,按营业收入计TOP10园区类产业地产公司实现总营收800.9亿元,排名第一的华夏幸福实现营收349.74亿元,占TOP10总营收43.7%;实现净利69.41亿元,占TOP10全部净利的33.9%。招商蛇口以实现营收209.88亿元位居营收榜第二,占TOP10总营收26.2%,远超同类其他企业。

图表3:2018年上半年TOP10产业地产企业营收和利润排名情况(单位:%)

2018年上半年华夏幸福加招商蛇口的营收和利润占营业收入TOP10家企业的69.9%和70.7%,相较于去年同期数据,行业分化严重,产业地产行业更向头部集中。

图表4:2018年上半年TOP10产业地产企业营收和利润占比情况(单位:%)

恒大、万科等进入行业促使竞争加剧

2018年上半年,立足于产业地产的华夏幸福,其产业新城模式得到政府和市场认可,以349.74亿元营业收入和69.41亿元净利润,成为“最赚钱的产业地产企业”。

面对地产行业整体盈利水平的下滑,走多元化道路已经成为当下房企转型的新趋势,诸如万科、恒大这样的龙头房企都在寻求新的利润增长点。作为城市更新的重要引擎和载体,产业地产逐渐成为很多知名住宅房企的目标,纷纷进军这一发展空间巨大同时充满挑战的领域。

近几年,恒大、万科等传统住宅开发商纷纷进军产业地产。作为产业地产的新进入企业代表,标杆房企是行业风向标,万科、恒大的布局动作往往代表着住宅开发商跨界产业地产的趋势。恒大布局有有大健康和文旅项目,万科则着重在跨界物流地产和创意园区布局。

图表5:产业地产新进入企业布局情况

华夏幸福、招商蛇口等一众老牌产业地产企业将会迎来恒大、万科为首的一众新进入者。住宅开发商将会利用自身资源和优势,向医疗、教育、度假等消费类产业跨界,以地产和社区为核心进行产业链延展,产业地产行业会越来越细分,竞争将越来越激烈。