产业地产“轻资产”模式分析

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产业地产业地产商在重资产的漩涡中积重难返，轻资产成为产业地产商转型的一大方向。

一，轻资产的本质

什么是轻资产?学术界有两种看法，一种是企业固定资产和存货的比例低，流动资产尤其是现金类资产多;另一种是企业着眼于构建产品设计、品牌建设、营销渠道、客户管理等方面的软实力资产，并把自身不具备优势或难以管理的业务环节运营交给合作伙伴，减少自身投资和管理成本。

放到产业地产上，就是从以往靠资源赚钱的重资产转型为靠能力赚钱的轻资产。如万科的“小股操盘”、万达的“文旅酒店大甩卖”、亿达中国的“轻重并行”、启迪控股的孵化输出，以及华夏幸福与政府PPP合作开发的半轻资产模式。主流的产业地产商，大部分都已介入了轻资产运营。

二，轻资产的玩法

1、服务输出模式

服务输出内容：咨询管理、全程代建、定制开发、创业孵化、园区委托运营、项目选址、产品定位、规划设计、代建管理、招商运营、物业管理增值服务等。以亿达中国为例，亿达中国的轻资产主要体现在两方面：一方面，亿达中国正在全国范围内积极布局城市更新类项目改造业务，主要聚焦两大业态，一类是工改办、商改办项目，一类是产业园、商务园、科技园、写字楼等项目;另一方面，亿达中国也践行“产业合伙”理念，聚焦核心商务区和科技产业集聚区。而亿达中国在发展轻资产的同时依旧看好重资产。

2、中国式REITS模式

代表企业有普洛斯、万通工业地产、富春控股等。将项目形成资产包，当项目达到良性状态，形成REITS快速变现，也是外资工业地产的成熟做法，可以有效支撑轻资产模式。

3、孵化投资模式

产业孵化投资是对园区价值的纵向深挖，如启迪控股，早期投资始自1999年，依托清华大学的优势资源，启迪之星曾以孵化+投资的形式孵化出2000家企业，并以投资+孵化的模式投资了300多家初创企业，投资总额超过20亿元人民币。其中直接上市19家、间接上市40家。

4、合作开发模式

产业地产从早期的厂房、仓储，向复合化形态进化，出现一些以产业为中心，并提供生产、研发、办公、商业乃至居住功能的产业综合体，“产业新城”、“产业新区”对开发运营者提出了更高的资金要求，然而，在金融工具不足、资金需求量巨大的情况下，合作开发成为一些产业地产开发运营商的现实选择。开发运营商强强联合共同出资、共享效益、共担风险。

三，房企加快轻资产模式转型

万科、保利、世茂等传统房企相继提出“轻资产”发展的战略转型。河南本土房企建业集团也提出未来将以轻资产为主要模式，实现从房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型。目前建业地产已经形成涉及地产、文旅、农业、物业、商业、教育、体育、酒店、科技、金融、旅游、君邻会等多个业态在内的生态系统。

轻资产模式下，地产企业很多传统的优势比如说拿地的优势会被淡化，虽然拿地仍然重要，但不像以前那么重要。而效率优势会被放大，因此并不是所有的企业都能实现轻资产转型，只有真正具有效率优势的企业才能实现成功的转型。

四，产业地产运营，轻重平衡是关键

产业地产的核心是产业运营与服务，无论是政府，还是企业客户，需要的不仅是重资产的物理载体，更是运营，管理，金融，资源，服务，孵化，引导，平台和生态圈构建，这些只有在轻资产的层面才能得到解决，这一点和传统商住地产主要面向个人消费者有巨大的差异。重资产是轻资产的载体，轻资产是重资产得以实现的根本动力源，产业地产正在逐渐步入轻重平衡阶段。

产业地产现在还处于一个迅速增加资产的时期，重资产的感觉确实要比轻资产更显眼一些。但是几年后的今天，开始出现资产退出，房地产市场整体进入存量运营时代，轻资产的重要性就体现出来了。所以产业地产商必须目光放长远，开始未雨绸缪的布局。