产业地产基金融资模式及案例分析

 近年来，产业地产作为一种全新的城市经济发展空间理念而逐渐兴起，尤其在住宅和商业地产的竞争已经达到白热化的背景下，产业地产仍处于“蛮荒时代”。 2016年7月住建部、发改委、财政部联合发文，提出到2020年争取培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇。自此之后，产业地产的热度居高不下。产业地产运营绕不开的一个难点是，产业园区回报周期长，资金回流困难。而解决这一难题的有效途径，除了出售物业以外，便是运作产业地产基金。国内目前鲜有产业地产基金案例，而在国外产业地产基金已有大量成功案例，比较有代表性就是普洛斯。

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我国产业地产基金发展现状

我国房地产资产证券化也在不断摸索中前进，目前国内有针对商业物业的REITs，尚未出现投资标的为产业地产的房地产基金。即使是商业物业，成功案例仍是少数。2005年，越秀投资在香港证券市场上发行了越秀REITs，成为我国第一支真正意义上的房地产信托投资基金。2013年，开元酒店地产基金作为国内首个上市的酒店地产基金成功在香港上市。中国REITs上市比较关注香港和新加坡市场，而国内类REITs产品显然还处于发展初期。但值得相信的是房地产资产证券化的发展，无论对于商业地产还是产业地产都将是巨大发展机会。

产业地产基金融资模式

目前，中国的部分私募基金投资者在经过多轮的市场洗礼后，已经变得更加理性和成熟，往往能够承受8~10年的投资回报期，这已经契合了产业地产的特性。

(一)物流地产：基金融资的先行者

当下在中国产业地产领域，能够比较顺畅利用基金形式进行融资的，首推物流地产。

众所周知，物流地产是一种最类金融的产品，其核心是收租类物业，拥有长期稳定租金和物业升值的双重保证，是保险基金、养老基金、社保基金、校园基金等的最爱。

在中国，一座高标准的新仓库落地竣工，有两拨人等着送钱上门，一种是当地银行要给其融资，利率7%和租金收益回报10%都充满了吸引力;另一种是PE投资人，一些PE与它建立联盟关系，选择一些回报更佳的项目饕餮。

地产基金其实分为很多种，如股权类和债权类。物流地产一般的资金回收期长达10年以上，债权类基金或者夹层基金这种明股实债的基金并不太适合物流地产的融资。那么股权类基金呢?

股权类基金也有细分，比如凯德、黑石以及国内的高和资本都成立过的增值型基金，旨在通过对成熟物业的重新定位和再开发来创造增值收益，但对于物流仓储而言，一旦成熟，基本不可能有重新定位和再开发的机会。

机会型基金，通过参与项目开发或持有新兴市场物业来获取高回报，同时也承担相应的高风险，复星旗下的星浩资本就属于此类型，但物流地产显然不属于高回报范畴，可行性也不大。

(二)核心型基金：轻资产成熟样本

核心型基金——成熟的房地产市场最常见的基金，以持有经营成熟出租型物业为主，期限很长，收益主要来自于物业租金，投资者大多是我们上述的要求稳健回报的长期资本，不要求暴利，但对风险要求极为严苛。

普洛斯旗下的那些基金，就属于典型的核心型基金。核心型基金可以使其轻资产化操作——将高周转的物业开发工作保留在资产负债表内，而将低周转但收益相对稳定的物业持有部分分离出来，置入专门的物流地产基金。资产的分离一方面满足了保险公司、养老基金的长期收益率要求，另一方面则提高了地产公司的资金周转速度，推动了规模化进程，此外，地产企业还可以通过基金业绩提成来分享自己开发的优质物业的长期收益。

值得一提的是，很多传统地产企业在进入产业地产的时候，也在积极考虑利用基金的方式操作，例如万通、万科、复星、绿地等等;而产业地产商华夏幸福、宏泰发展等则在考虑用基金并购的方式，进一步扩大自己的“领土范围”，以期在业绩、规模与运营方面达到多方平衡。

典型案例：普洛斯

1、普洛斯基金运作模式——开发，运营，基金闭环运作

普洛斯有三个主要部门：开发-development，运营-operation，基金-fund management，基金管理部门是普洛斯资金回流、迅速扩张的关键之所在。传统支持模式下，通过收取租金来逐步实现投资的回收，回收周期很长，至少需要10年以上，极大地影响了规模扩张的速度。但是在基金模式下，将资产置入基金，相当于一次性销售，实现了物业销售收入和开发利润，周期大为缩短，同时回笼的大量资金可以用于其他项目的投资，形成完美的闭环。

值得注意的是普洛斯一般不会100%持有基金股权，比例大概为20%~30%，相当于3~5倍杠杆，如果负债率为50%，相当于普洛斯能将总的资本杠杆率放大到6~10倍，以少量的资金撬动大的项目。大部分新建造的物业会经过一年左右的模式化培育，等到出租率达到90%以上及租金回报比例达到7%以上时，才可以被转入基金名下，加上培育期，总体投资回收期可以由传统模式的10年以上缩短到2~3年。

2、物业运营管理为收入主要来源，基金管理收入逐年增长

在基金模式下，普洛斯的利润来自于两方面，物业运营管理服务和基金管理费，其中前者是利润的主要来源。在2017财年，由物业运营管理业务所提供租金及相关收入达6.71亿美元，对总收入贡献率为76.3%，该收入包括两部分，一部分是自身持有物业的租金收入及管理运营服务收入，另一部分是为出售给基金后的物业提供运营服务的收入。在2017财年，基金管理收入为1.84亿美元%，对总收入贡献率为20.9%。

目前普洛斯总共管理12支物流地产投资基金，基金总规模高达387亿元。已投资(或收购)的资产规模从最初的2.3亿美元上升到 2017年的 270 亿美元。随着基金规模的增大，基金管理收入逐年增长，从2014年到2017年复合增长率高达53%。