以上海为例解析开发商在旧改市场如何拿地？

由于招拍挂市场拿地竞争激烈，近年来，大型房企纷纷转向旧改这块香饽饽，虽然开发周期长，存在不可预见的较大风险，但地价比招拍挂来的低，旧改拿地日益成为开发商的热点。由于旧改大部分位于市中心区，上海参与旧改的开发商大部分是中高端开发商，而且必须是资金十分充足的大型品牌开发商，因为旧改地块一般建筑面积较大，总价几乎上百亿，而且开发周期长。

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上海参与旧改的开发商包括大华，瑞安，绿城、仁恒、中海、滨江、新湖等，同时部分国有房企有一定的资源优势，上海本土国有房企也有部分参与上海旧改，如上实城开，此外杭州的开发商除绿城外，滨江、新湖也以旧改拿地进军上海。

上海旧改参与度最高、经验最丰富的是大华集团。大华集团在城中村改造、新农村建设和成片旧区改造中进行大市政建设、大公建配套拥有成熟的运作经验和诸多优秀的成功案例。

上海旧改项目参与度最高的外资企业是瑞安，瑞安1996年进入内地市场，致力于旧改和商办物业开发。其模式是先囤地，在缓慢开发，但近年来，瑞安开始战略转型做轻资产，即边开发项目，边卖项目。瑞安在上海的项目几乎都是旧改项目。其在上海最成功的案例是上海的城市名片新天地的打造，翠湖天地的打造和虹口瑞虹新城的打造。

近年来，另一深耕上海的外资开发商仁恒也发力上海旧改土地市场，此外，浙江开发商新湖也积极参与上海旧改，在上海可售建筑面积达100万平方米。

“十三五”期间上海将展开新一轮城市功能更新换代的大改造。提高土地利用的质量和效益，在有限的土地上形成更多的产出，成为上海下一个五年发展中必须要面对的一个重要问题。

根据《上海住宅十三五规划》，十三五期间，预计实施约5000万平方米的各类旧住房修缮改造(含纳入保障性安居工程三类综合改造1500万平方米，30万户)，上海将完成中心城区240万平方米成片二级旧里以下房屋改造。

上海会重点在中心城区推开“拆除重建”的旧城改造计划，重点将推进以下地区的城市功能更新和产业转型：包括徐汇滨江、虹口、杨浦，黄浦江两岸沿线、大虹桥以及浦东的世博、前滩、迪士尼、临港区域。

未来5年，上海旧改项目地块供应将重点关注哪些区域?上海各区简屋的存量几乎可以忽略不计，下图将显示各区旧式里弄的存量数据。

上图数据显示，上海旧式里弄存量最大的区域前三是黄浦区、虹口区和杨浦区。其中黄浦区高达260万平方米，虹口156万平方米，杨浦138万平方米。排名4-7位的是浦东新区(100万方)、静安(64万方)和宝山(49万方)和闵行(48万方)。未来旧改地块主要来自这些区域。

根据十三五规划，上海将推进中心城区旧区改造：重点推进中心城区集中成片二级旧里以下房屋改造，杨浦区、虹口区、黄浦区、静安区、普陀区、浦东新区等，主要加快推进旧区规模大、房屋结构差、安全隐患多、群众呼声高的地块改造，徐汇区等在基本完成成片二级旧里以下房屋改造的同时，推进零星二级旧里以下房屋改造;探索一级旧里及以上的改造模式。对于郊区城镇旧区改造：按照城乡发展一体化和新型城镇化建设的要求，在金山区、松江区、浦东新区等试点基础上，各区要结合新城建设、小城镇建设等，积极推进郊区城镇旧区改造。对于“城中村”改造：通过拆除改造、综合整治等方式，合理利用城镇土地，调整用地结构，完善城镇功能，改善人居环境，增强综合承载能力。按照“成熟一个、启动一个”的要求，逐步、有序推进“城中村”改造。