传统地产转型产业地产：转找死 不转等死？

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近年来，产业地产的热度逐渐上升，房企转型进军产业地产领域，已经成为房地产行业的大势所趋。从“房地产开发商” 角色转型为“城市运营商” 成为多数房企的选择，“去地产化”、“多元布局”也成为房企的热门话题。

然而，转型“城市运营商”的过程并不像房企想象的那般顺利，这意味着房企要走出一直以来的舒适圈，重新熟悉产业地产的市场，搭建合适的商业模式，创造新的业务增长点。思维决定行为，转型固然难，但我们首先要了解转型的根本原因。

房企为什么要转型产业地产?

一是拿地扩张

随着住宅市场的政策调控不断加码、住宅用地开发日趋紧张，房企拿地的难度逐渐增大。除了传统招拍挂以外，产业园区作为加速区域经济增长的引擎，地方政府更欢迎能带来产业资源以及人流资源的企业。因此，产业与地产结合也成为近年来不少房企拿地的一种方式。

二是公司盈利

随着楼市调控的“常态化”，传统住宅开发进入低利润增长期，房企的获利空间正在被压缩，同时，有限的土地储备迫使房企开始探寻新的业务发展。“十三五规划”实施产业改革，在政策导向下，产业经济的发展进入“超车道”。新存量时代，产业地产被视为另一个新的利润增长点。

通过这两点原因，我们就不难理解房企转型的真相了，有的房企视其为“套路”，有的房企视其为“出路”。

何为套路，一部分房企打着转型产业地产的旗号向政府拿地，增加土地储备，但其实基本没有产业运营能力，终极目标还是开展其中的房地产业务，套路拿地;何为出路，一部分房企业务转型，希望通过发展产业地产来促进公司盈利，但相对于住宅及商业项目，受困于产业地产的开发运营周期长、盈利能力较弱等问题，出路艰难。

拿产业地产当套路的传统房企，只有一句话，拿地好拿，产业难做。拿产业地产当出路的传统房企，我们认为，产业地产与传统房企最大的不同就是，产业价值要与园区产业、区域产业、城市服务产业的价值相关联，实现产业、园区、区域经济的同步发展。太多的传统产业地产商辛苦经营二十年才有今日的成就，干产业要沉下心来稳步经营，通过产业地产发展快速促进公司业务增长是不现实的。这几年来传统房企转型产业地产的数量不在少数，目前通过产业地产板块盈利的确屈指可数。

转型：产业化发展，是个大方向

面对新的市场环境，房企们纷纷转型，谋求多元化发展，其中产业地产方向成为大部分房企重点发力的方向。

从战略层面来看，像万科、保利、恒大等品牌房企转型的产业，会涉足众多发展前景良好的产业，如智能科技、文旅、生物医药、养老健康、新能源汽车等领域。

产业运营+地产开发，已经成为有实力房地产企业的必备技能。以新能源汽车产业为例，宝能集团在新能源汽车领域豪掷千亿，年产能200万辆，相继在杭州、广州、昆明、陕西投建汽车及零部件生产基地，并在电动系统技术、自动驾驶、车联网等领域开展技术研发，试图在高端智能制造方面“做足文章”。

转型成功，大有可为

房企转型布局产业地产，想要转型成功，必须在产业定位、产品定位、策划招商、运营服务、投融资等方面下大功夫。产业地产商如何立项拿地、如何实现产业地产多种渠道的融资、如何研究地区核心产业需求及产业定位、如何打造产业的运营服务体系、打造高质量的园区物业形态及配套、如何招商引资、打造上下游的生态圈和企业的发展环境等等，这些因素都影响着转型中的房企成功与否。

对于产业地产的未来，会有很大的发展空间，关键在于企业自身定位要清晰，战略方向要明确，并在金融和资本领域，进行有效的创新，来提升他们未来的发展潜能，再加以精耕细作，产业地产的未来一定是非常有利可图的。

前车之鉴

记得几年前，互联网大潮下，做实体的企业，在主动转型与被动转型中，倒下了一大片，互联网让马云走上了“神坛”。

而这些实体企业倒闭的时间段，也是房地产发展良好、地产商们意气风发的时间段，马云双十一交易额上百亿，任志强发话：“也就是几块地的钱，没什么大惊小怪的。”

当时实体企业转型互联网，流行一句话：转，找死;不转，等死。

房地产在中国发展二十年，已经到了不得不转型的地步，大到国家经济结构调整层面，小到地产商经营状况层面，都预示着房地产市场不可能再有以前的辉煌。

未来十年二十年，房地产行业当然还是会存在，只是结构发生了变化，传统地产的没落、产业地产的崛起，一定是个大趋势。“转，找死;不转，等死。”这种魔咒希望不会发生在房地产商身上。