房企为什么要转型产业地产？

产业地产的热度逐渐上升，房企转型进军产业地产领域，已经成为房地产行业的大势所趋。从房地产开发商角色转型为城市运营商成为多数房企的选择，然而，转型“城市运营商”的过程并不像房企想象的那般顺利，这意味着房企要走出一直以来的舒适圈，重新熟悉产业地产的市场，搭建合适的商业模式，创造新的业务增长点。转型固然难，首先要了解转型的根本原因。

为什么要转型产业地产?

一、拿地扩张

随着住宅市场的政策调控不断加码、住宅用地开发日趋紧张，房企拿地的难度逐渐增大。除了传统招拍挂以外，产业园区作为加速区域经济增长的引擎，地方政府更欢迎能带来产业资源以及人流资源的企业。因此，产业与地产结合也成为近年来不少房企拿地的一种方式。

二、公司盈利

随着楼市调控的“常态化”，传统住宅开发进入低利润增长期，房企的获利空间正在被压缩，同时，有限的土地储备迫使房企开始探寻新的业务发展。“十三五规划”实施产业改革，在政策导向下，产业经济的发展进入“超车道”。新存量时代，产业地产被视为另一个新的利润增长点。

通过这两点不难理解房企转型的真相：有的房企视其为“套路”，有的房企视其为“出路”。

套路：一部分房企打着转型产业地产的旗号向政府拿地，增加土地储备，但其实基本没有产业运营能力，终极目标还是开展其中的房地产业务，套路拿地。

出路：一部分房企业务转型，希望通过发展产业地产来促进公司盈利，但相对于住宅及商业项目，受困于产业地产的开发运营周期长、盈利能力较弱等问题，出路艰难。

拿产业地产当套路的传统房企，只有一句话，拿地好拿，产业难做。拿产业地产当出路的传统房企，产业地产与传统房企最大的不同就是，产业价值要与园区产业、区域产业、城市服务产业的价值相关联，实现产业、园区、区域经济的同步发展。太多的传统产业地产商辛苦经营二十年才有今日的成就，干产业要沉下心来稳步经营，通过产业地产发展快速促进公司业务增长是不现实的。

前十传统房企拓展产业地产板块业务，恰逢企业高管座谈方升，振言公司当年目标为产业地产项目去化率80%，令人咋舌，当时认为传统房企转型产业地产将面临极大的问题，果不其然，这几年来传统房企转型产业地产的数量不在少数，目前通过产业地产板块盈利的确屈指可数。

传统房企为什么做不好产业地产?

1、开发模式不同

相对于传统房企的“快拿地、快开发、快销售”的短平快操作模式，产业地产的培育和发展需要较长的周期，开发难度更大，且涉及融资、开发、服务、招商、产业培育等因素，要求较高，对项目操盘手的需求更严格。

2、人才结构不同

房地产与产业地产是两个完全不同的行业，传统房企的高管只适应于房地产的开发模式，无法快速匹配产业地产的开发模式。

3、公司机制不同

对于转型房企而言，多年房地产运营模式、绩效制度、激励制度根深蒂固，而产业地产需要长时间的专业运营，原有的制度并不适合产业部门人员的付出和发展。

归根到底，大部分转型房企，对于产业地产行业缺乏认知，将项目归于总部旗下的各大区域、城市事业部。在总部对于产业地产缺乏认知，缺乏统筹定位管理的大背景下，没有专业的项目操盘手，对项目无分析无预判无规划，抱着试试看的态度进军产业地产板块，必定会受到市场的教育。