上海产业地产规划与政策分析

产业地产由于收入来源多样，收益率高于住宅和商业地产，近年来吸引了传统大型品牌开发商的纷纷进入。据统计，国内排名前20的房企，目前一半以上涉足产业地产，包括万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商、绿城、保利、金地等，都成立专职部门，打造利润增长的新板块。

上海因国际化和产业基础，在发展总部经济、科技产业、新兴产业方面具有比较优势，以及随着上海自贸区的成立，国际、国内各大产业地产开发运营商已竞相布局上海市场，如华夏基业、联动U谷、绿地集团、复星地产、亿达中国、腾飞集团、普洛斯。

就全国产业园区发展而言，上海的园区发展无疑处于领头羊位置。本文将为你着重介绍上海产业地产的相关政策和规划、为你布局上海市场提供参考。

上海产业地产规划和政策

1、产业地产用地政策。

上海在2014年出台了新增工业用地产业项目类使用年限执行20年弹性制度，不在执行50年期的标准。目前上海的工业用地项目使用年限有的为20年，有的为50年。据测算，工业用地使用年限减少至20年，使得实际地价相对于50年地价减少了30%，土地出让收入的减少，使得园区开发类国企面临严峻的资金压力，因此开发类国企必须开源节流，发挥能动性。

目前上海新增供应的工业用地实施分类管理，分为项目类和通用类两大类。项目类包括产业项目类和研发总部类，采取“带产业项目”挂牌方式供应。而通用类包括标准厂房和研发总部通用类，也就是目前市场上普遍认为的产业地产项目采用招拍挂的方式。在这种新政下，园区类开发国企必须和其他市场主体平等竞争，这对于市场化产业地产商是个利好，而对于园区开发国企是一大挑战。

据《上海工业区转型升级“十三五”规划》，未来上海工业用地确保先进制造业和战略性新兴产业发展空间，到2020年全市规划工业用地总规模控制在550平方公里左右;中长期依托城市化推进区块数量和工业用地总量规模稳中有降，到2040年全市规划工业用地总规模控制在规划建设用地规模的10%-15%。

据测算上海每年分给产业发展的指标只有11000亩，104个产业区块平均只能分配到100亩指标。由此可知未来产业地产的新增建设用地十分紧缺，工业用地价格势必水涨船高。新增用地空间的压缩迫使园区开发商进行存量土地的盘活和再开发力度。园区开发类国企如何从简单粗放的增量模式到综合集约模式是一大挑战。

2、上海工业区转型升级十三五发展目标和规划。

据《上海工业区转型升级“十三五”规划》确定的上海工业区发展目标，到2020年，上海工业区的产业发展载体和创新平台功能进一步强化，基本建成产业优势明显、企业集聚辐射、创新活力迸发、特色错位竞争的产业园区体系，基本建成一批参与全球产业竞争、体现上海高端制造和精准服务水平的产业集群和品牌园区。

“十三五”期间，力争打造3-5家具有全球影响力和竞争力的先进制造基地，新增3家国家新型工业化产业示范基地，新增10家左右市级新型工业化产业示范基地，全市累计建成10家国家生态工业示范园区，建成一批具有示范效应的智慧园区。

表1：上海“十三五”工业区转型升级主要预期指标

构建“产业基地—产业城区—产业社区”+“零星工业用地”的“3+1”产业园区空间布局体系，支持部分104、195和198区域有进有退、动态调整、优化布局;以产业升级为导向，以发展战略性新兴产业和先进制造业为重点，在工业区内形成产业特色鲜明、布局集中、配套完善的产业集群;

推进科创要素在工业区内集中集聚，构筑科创环境新高地，形成产业链-创新链区域协同发展格局。产业基地内用于先进制造业发展的工业用地面积不少于150平方公里。

表2：上海“十三五”战略性新兴产业重点产业集群主要园区布局表

表3：各区主导产业指引及主要园区布局表