国内产业地产的概念与分类

 1979年，蛇口工业区打响了我国产业园区发展的第一炮。1980年4月1日，经由国务院批准，香港招商局成立的蛇口工业区筹建指挥部，宣告我国第一个工业区的诞生。时任招商局副董事长袁庚带领蛇口工业区开展全面的改革探索。

2003年，联东集团率先提出了我国产业地产的完整概念。联东对产业地产的定义是：围绕着产业的微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。

1、狭义的产业地产

工业地产是狭义的产业地产，是有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括生产型、仓储型及办公型三种类型。

(1)生产型

生产型园区是直接为制造业企业进行工业生产而建设的产业园区，形态以标准厂房、多层厂房、为生产配套的基本办公，研发物业载体为主。

最典型的生产型园区是成立于1994年的苏州工业园区。苏州工业园区是我国和新加坡两国政府间合作的旗舰项目，行政区划面积278平方公里，其中，中新合作区80平方公里，下辖四个街道，常住人口约80.78万。近年来，该园区大力发展高端高新产业，尤其是智能制造板块，推动制造工厂向企业总部转型。百度、华为、滴滴、科大讯飞、苹果、微软等都在园区设立了人工智能相关领域研发或创新中心。

(2)仓储型

即物流地产，是经营专业现代化的物流设施的载体，包括物流仓库、配送中心、分拨中心等等。

目前国内物流地产已形成了如下竞争格局：以普洛斯、安博、嘉民为代表的外资企业和以宝湾、宇培、易商等为代表的国内物流地产商。其中普洛斯规模可谓物流地产的霸主。截止2018年3月，普洛斯已进入38个城市，开发并管理着267个物流园、工业园及科创园，物业总面积达3,340万平方米。

(3)办公型

即商务园区，以商务办公功能为主，吸引中小企业及大型企业功能单元入驻，形成一定的产业集群和规模效应。形态包括办公楼、商务独栋、研发中心及各类基础配套等。

我国最典型的办公型园区是亿达中国旗下的商务园。亿达中国第一个商务园是1998年开发的大连软件园，也是大连市第一个商务园。目前，亿达中国已在全国15城开发运营了30个商务园区，成为名副其实的商务园区之王。

2、广义的产业地产

随着产业地产由粗放型经营向专业化、规范化发展升级，产业地产的开发理念和模式开始发生改变，产业地产不再只是进行最基本的工业厂房、物流基地的开发，而是升级为“片区开发”的概念，涉及整个片区的建设，包括区域内商业地产和住宅的打造。而“片区开发”的本质是园区代行政府职能。

产业综合体和产业新城应运而生，即从原先单一产业功能出发，逐步增加、附着、提升诸如生活、文化、体育、休闲、娱乐、旅游等城市功能。

国内产业园的分类体系

经过了40年的发展，我国建立了完备的园区体系。从功能分类来看，可分为2类：承担特定功能的产业园区和具备综合功能的产业园区。承担特定功能的园区有7种类型：经济技术开发区、高新技术开发区、海关特殊监管区、边境经济合作区、台商投资区、旅游度假区和自由贸易区;而承担综合功能的园区有：经济特区和国家级新区。其中，海关特殊监管区又包括：保税区、保税港区、综合保税区、保税物流园区、跨境工业区、出口加工区和保税物流中心。