存量地产改造五步骤

一线城市可供开发的土地资源日渐稀缺，增量市场规模不断萎缩，存量地产已成气候，未来与单体建筑、综合片区相关的城市更新市场潜力巨大，存量地产尤其是单体建筑的改造运营应运而起。下面我们将重点分析一下存量地产改造的五大步骤：

(一)是否需要改造?为什么?

从社会价值而言，一线城市核心区域的一些存量物业(包括写字楼和商场等)虽然占据重要区位，但却因为楼宇老旧，与当代的街道风貌和功能产生了严重的不匹配;从经济价值来说，这些物业租金常年偏低，估值无法体现，亟需改造提升。

在确定改造的必要性之后，先要对建筑大楼进行一个全面的评估，就如同做一个全面的身体检查。既有的建筑大楼普遍会存在外立面老旧的情况，商业界面、功能、绿化与周边区域的整体品质不匹配，造成整个大楼运转低效。除了外立面的问题，这些大楼内的设施设备在使用十几甚至二十多年之后，都会出现不同程度的老化。因此，要从外观、功能、运营等各个方面对建筑大楼进行评测，并根据每栋大楼的情况，对症下药，提出改造方案。

(二)何时改造?

1、被动改造

被动改造主要源于大楼本身的状况需要，比如设备老旧已无法再用或是安全因素存在隐患。若是楼内的大部分设备已运行10年以上，并时常发生故障，例如电梯常发生夹人现象，就必须立即进行设备更新，以保障设施设备的良好运转。

2、主动改造

主动改造或是在政府的驱动下，为了适应外部社区的整体风格而进行的，亦或是出于提升大楼租金和租户价值的考虑而进行的。比较理想的改造时机当然是租户的租赁合同到期，大楼大部分面积处于清空状态，能为改造提升提供良好的客观环境。或是物业合同到期之时，便可以趁此机会更新团队，提升服务水准。如果刚好物业所在区域正在进行市容整治，则可在改造前期与政府积极沟通，以加快改造审批的节奏。

对于商业物业来说，与时俱进地进行主动改造尤为重要。以上海城市地产的第一个改造项目家饰佳建材市场为例，2000年拿下这块地时是七个药材公司的仓库，决定改造成建材市场的原因第一是当时这方面的市场需求很大，第二是门槛不高，第三是改造相对于拆除重建而言工程周期短，可以快速开业招商。事实证明，当时的改造相当成功，后来陆续将周围的地块都扩建成了建材市场，还在整个商场持续经营的同时加盖了两层。到2012年，城市地产意识到建材市场的租金收益虽然很高，但若要保持持续增长，就必须改变当时传统建材市场脏乱差的格局，于是毅然决定进行二次改造，重新定位为高端家居生活购物中心，将外立面、室内装修都进行翻新改造，并更换了商场80%的租户，引入更多一线品牌，年租金大幅提升。

(三)改造成什么?

传统开发商都是先造再销，但因为不同的区域由于自身的属性，会在很大程度上影响产品在当地的吸引力和市场化的程度。若是开发的产品不符合市场需求，很可能建造完成以后就不得不开始二次改造。

所以在改造的逻辑上要以销定产，调研在此区域的市场情况和需求人群，在设计的环节就充分考虑招商运营市场的需要，从整个目标客户的定位出发，反推出产品标准和设计方案。例如如果是做写字楼改造，首先要对商圈的办公租金进行调研，以确定项目租金区间;然后要对区域办公租金进行调研，以确定项目竞争档次;接着要对区域办公客户调研，以确定项目目标客户行业类型。在此基础上，最终确定产品标准，包括租金水平、客户定位以及差异化竞争的特色。

在产品设计方面，除了考虑整体产品标准，还要考虑如何与后期的运营结合。例如如果要改造的写字楼物业周边区域商铺开门较晚，那在大楼的商铺设计方面，就要考虑到配套商业能实现全时段覆盖，确保商铺无间断地为租户提供配套服务，提高大楼的实用性，拉动整体招商。

对于不同市场情况下如何确定改造产品标准，可借鉴上海城市地产的“全生命周期管理”的理念。一个典型案例是城市地产2006年收购的北京著名的烂尾楼项目“名城国际大厦”，因为临近奥运会，城市地产先是完成了万豪酒店的建造，抓住了奥运期间酒店需求旺盛的契机。在奥运会结束后，城市地产再一次看准了CBD的风口，将两座塔楼从万豪收回改造成写字楼，满租后又将第三栋塔楼改成写字楼，并引入配套商业，仅保留一座塔楼用于酒店。通过调整定价和丰富业态，不仅酒店的利润没有下滑，写字楼和商铺的租金收入也稳定增长。

(四)改造如何实施?

1、成本管控

在改造的实施过程中，成本管控是核心，也是一个项目成败的关键因素。从经济利益的角度而言，前期改造期的投入成本直接影响到后续运营管理的财务分配。为了加快整个改造周期，可将每个改造的阶段和步骤细分为模块进行精细化管理。

2、协同合作

对于商业物业的改造来说，从模块化管理的角度可分为三块：设计、招商和运营。设计要有与招商和市场对接的能力，招商要有设计和方案的研判能力，而运营要根据实际情况向设计提出要求，因为可能某个环节的设计更加合理就能在运营环节节省很大的人工成本。在整个过程中要搭建财务模型和资产管理模型，来测算运营收入的提升空间，例如运营利润从3000万提升到6000万，如果是20倍的市盈率(PE)，也就是说市值能提升6亿，可见精细化管理能带来的收益提升空间。

在整个实施过程中，前置审批计划及招标流程安排和施工排期都应该细致到每天的计划，使工程进度与审批环节无缝对接。在改造的同时完成招租与运营的筹备工作，将资本需求有效对接，优化项目测算，实现价值的最大化。

(五)改造能否达成预期目标

改造预期目标的实现与每一个环节都密切相关，例如工程进度是否严格按照计划进度，改造过程中的投入管控以及技术难点和可行性分析，审批的可行性和前期测算，以及改造后是否满足客户痛点等。

存量地产改造本质上是非标准化的业务，如果能制定一套标准化的运作流程和操作手册，虽然能够快速形成资产管理规模，但在具体的实施过程中可能会发现，在标准化的产品之上搭载非标准化的产品来填充整个产品线，才能使各个客户的不同需求都得到满足。例如对于写字楼改造，在标准化流程满足基础的条件后，打造一个高舒适性、健康环保的弹性空间，结合个别客户的特殊需求，不仅增加了客户的可选性和自由度，也使得整个产品的丰富度大量提升。

改造的指导原则为：在最小改造成本与最简审批流程的前提下实现最大运营收益。成本控制和改建质量之间明显存在冲突，需要改造方多方权衡。单从市场方面考虑，势必想要投入更少的钱得到更多的空间，在这种逻辑下，对于建筑外立面和公共区域的装修的投入效果是最显而易见的。但若是对大楼内部的设施设备不重视，就无法从根本上满足客户的使用需求，而用户入住以后也会迅速发现这些问题。建筑大楼的设施就如同人的五脏六腑，设备管线就像是人体的血管，带动整个人体的机能运转，室内空间和建筑外部如同人穿的衣服，应该在身体机能完善的情况下再去优化外表皮，而不能只顾外部而忽略机能的建设。只有内外部的软硬件都提升了，并通过专业的运营实现了各方利益的最大化，才能说达成了改造的预期目标。