房地产项目尽职调查要注意些什么？
众所周知，尽职调查是收并购某家企业不可或缺的一个环节，包括了财务尽调和法务尽调，尽调可以最大限度的暴露已有风险，降低项目的不确定性。对于房地产项目而言，更是多了一些特殊的内容，本文就是将房地产项目的尽调需要注意的地方理一理。
一、尽调需要调动的部门
很多人概念上，尽调就是财务和法务部门的事情，但实际上对于房地产项目而言，由于牵涉到土地和工程上的诸多事宜，参与的部门包含但不限于报批报建、设计、工程等部门。
其中，1)报批报建对于项目的证照办理进行确认及后续进度评估，特别是要判断土地的手续是否有瑕疵，所以要往国土、规划等部门进行确认;2)设计，不少收购项目已经做好了设计方案，需要设计人员来评估可行性及优化空间;3)工程，不少收购项目已有在建工程，工程合同履约的梳理是一方面(可由法务代劳)，工程质量的评估及后面的投入评估也是一方面，最后以工程清单的方式体现。
投资人员的职责：制定尽调计划，安排尽调人员对接政府及转让方的相关人员。
二、尽调的局限性
尽调不是万能的，尽调不是万能的，尽调不是万能的，重要的事情说三遍。
所谓尽职调查，其实都是转让方提供材料，受让方的团队来核实，有些或有风险如果转让方不说，受让方基本没法知道。就算第三方的会计师事务所和律师事务所，也不会承担任何责任，正式出具的报告中也会写上目前的判断都是根据现有的材料。
投资部作为尽调的牵头部门，也必须注意这一点，必须和转让方妥善沟通，让他们给尽可能多的材料，以供调查。
三、尽调的矛盾性
尽调既然看的是转让方的材料，那就会有一个问题：如果转让方的材料是假的呢。
对于某些小企业的项目，财务上是非常不规范的，存在票据缺失、用印不留档等问题，甚至干脆两本账，对外直接有套假账。对于这种项目，尽调其实已经非常难处理了，可能调出来的结果也没法用。
这个时候，就要引入审计，至少来个清产核资，盘盘家底，甚至于登报，广而告之来要求各种线索。
其实尽调、审计两者不分家，现在往往提的比较多的是尽调，对审计却比较忽视，好的审计不仅仅能准确盘出项目基准时点的资产负债，也能反映项目的财务问题，是尽调的补充。
四、尽调的介入时点
说实话，对于投拓人员而言，尽调的介入越早越好，因为在尽调介入之前，所有的信息都是转让方和中介单方面灌输，有可能是真的，也有可能是吹牛，而且由于转让方和中介不会太专业，所以一般偏差会比较大。所以越早介入，也越早能少走弯路。
尽调可以分为内部尽调和外部尽调，内部尽调就是公司内部派专业人员过去参与洽谈、核实情况，这种不花钱，在其他部门有余力的情况下可以经常组织;外部尽调就是请外面的会计师事务所和律所，这个就要花钱了，所以在项目推进到临门一脚的时候才会组织。
五、尽调报告的使用
尽调报告出具后，使用的内容其实就是上面暴露的那些问题。投资人员要带着问题，逐一把风险项和转让方过一遍，哪些是由转让方承担或解决，哪些是由受让方承担。
六、投资人员的简单判断
尽调这个动作还是劳师动众的，但是如果不尽调，项目也没法确定是否要继续跟下去，如何处置呢?
其实投资人员自己也能做一个小尽调，向转让方要以下资料的电子版，一般就能对项目是不是靠谱有个基本的评判：
1)四证(土地证、用地证等)、土地出让合同，2)设计方案，3)股权结构，4)资产负债表。
