深度探索产业地产商业模式

我国目前产业园区发展如火如荼，但产业园的开发周期长，前期投入特别巨大，且受政策等方面的影响较大，能否盈利成为考验企业成败的关键。这两年来，大批地产商转战产业园区，我在走访园区，跟园区管理层交流时，发现以住宅地产的经营思路在经营管理产业园区是一个相当普遍的现象。今天就选择产业地产的商业模式这个话题，抛砖引玉，谈些个人看法。

当前比较主流的园区运营模式基本分为四种：

一是产业地产开发商的模式，也就是由一个开发商企业建好物业，包括出租或者出售，包括典型的联东U谷，背后的概念就是要进行厂房和办公空间的租和售。

二是产业新城的开发商模式，比如华夏幸福，做土地的一二级联动开发，核心就是房地产反哺工业，以引进工业向政府申请政策支持，一手拿房地产开发利润，一手拿政府的政策利润。

第三是产业投资商模式，如张江高科、湖北高投，以政府为主的开发模式，随着产业的发展，发现好项目通过投资入股，然后拿到股权收益，这其中做得比较好的是张江，这在其上市公司年报中都可以看得到。

第四个是基金投资商模式，以基金形式为主导，向园区开发商拿到物业，赚三部分钱——物业开发、物业租赁费用、基金管理租赁费用。

以上四种商业模式，我比较看好产城模式，就是产城融合+PPP，这将是未来产业地产创新的最重要的模式。

不过，鉴于当前虽然产业园以产业为依托，但在企业的账本中，多数盈利的大头还是来自园区内的卖房子的收入。

比如，位于上海科技创新前沿的上海张江高科技园区开发股份有限公司(简称：张江高科600895.SH)，最近两年的业绩就出现了明显的下滑。其年报显示，2014—2016年的收入分别为30.0亿元、24.2亿元、20.9亿元，主要原因在于房地产销售业务的萎缩。2015年，张江高科房地产销售收入为13.1亿元，占总收入比例为56.5%，2016年，房地产销售收入降到了8.6亿元，占总收入的比例降到了41.0%。

宏泰发展最近几年的物业销售收入均高于土地开发项目产生的收益，2016年，宏泰发展总收益为19.65亿元，而住宅、商业房屋销售收益约为9.9亿元，占总收入的比例为50.4%。

业绩仍依赖物业出售的企业，受市场调控等政策的影响也比较大。2017年，由于北京市相关政策的收紧，影响了许多企业的房地产销售收入，坤鼎集团2017年上半年的营业收入从去年上半年的5亿元降至今年上半年的1.3亿元，净利润由7107万元回降到了2764万元;情况与之相似的南京高科，营业收入及净利润也出现了大幅度下滑。

业内人士指出，从盈利角度看，企业需要积极考虑一些新的内容。如果产业的协同发展效果不好，或者没有形成产业集群，就会对此类企业有较大的影响，往往各产业的进入是孤立的。后续在盈利方面，一方面要积极争取各类政策，包括科技部门和商务部门的政策支持，让企业的投资税费成本更低，另外就是要积极做品牌，形成市场认同感，也有利于产业园各类企业的入驻。

除了房地产销售外，产业园区后期的运营管理所带来的利润也是主要收入之一，包括园区物业出租获取的利润，企业孵化和股权投资获取的利润，园区提供公用事业服务等获取的利润。

对于一些发展较为成熟的企业来说，租赁业务带来的收入已成为其主要收入来源。比如浦东金桥，2016年租赁收入为11.9亿元，占总收入比例高达81.0%。张江高科2016年租赁收入为6.5亿元，占总收入比例也达到了31%。

但对于中电光谷这种快速扩张且以地产销售作为主要收入的企业来说，租赁收入占比不高，中电光谷2016年租赁收入为8377万元，占到总收入比重为3.3%。

张江高科则把针对高科技企业的股权投资作为发展重点。张江高科总经理葛培健曾公开表示，张江高科已经逐步改变了之前以工业地产开发运营为主导的“高投资、重资产、慢周转”模式，正在向“股权化、证券化、品牌化”转型。目前的战略是打造“科技投行”，重点围绕“互联网+”、工业4.0、人工智能、生物医药、智能医疗、健康服务、科技金融等领域，实施从天使、VC、PE 到产业并购，覆盖科创企业全生命周期的投资链布局。

引用前瞻产业研究院观点：产业地产最终输出的是一种办公模式，是一种生产模式，也是一种生活模式，只有这样才能够有一个可持续的发展基础。