如何评价中集产城产业地产模式？

对于很多深圳人来讲，中集是既熟悉又陌生的品牌。路上的货柜，港口的集装箱，登机的廊桥，还有蛇口码头的中集大厦，随处可见中集的烙印，但是细问中集做什么，却鲜有准确知道的。

“在过去30多年里，中集是全球知名的物流和能源装备供应商，在集装箱和半拖挂车，以及其他近20个产品的领域，都是世界第一。”强大的制造业给中集留下最大的礼物除了品牌，还有遍布全国各地的工业厂房。

当年地处偏僻的厂房，经过多年的城市扩张，如今不少都已在城市中心位置，中集产城总经理张一平说，中集产城做园区是顺理成章的事情，“这些物业继续做工厂已经不太合适，城市产业也面临转型升级的需求。所以中集集团制定的‘制造+金融+服务’战略定位，自然而然影响着中集产城的运营模式。”

在东莞中集智谷内部协同下的产业导入优势格外明显。中集集团内部板块的龙头企业率先导入，如：中集集装箱、中集智能、中集新材料、中集多式联运等，整合引进上下游客户资源和合作伙伴资源，以“龙头驱动-产业链导入-产业集聚”的模式，实现创新驱动产业升级，构建服务于企业全生命周期的产业生态系统。

中集智谷实景图

未来，张一平介绍，中集集团自带的产业基因还将在产城板块继续发挥作用，中集园区更有可能以“园中园”形式呈现，以青岛胶州全球冷链产业基地为例，就会涵盖智造园区、产业园区、物流园区和生活配套区。

“中集牌产业地产”的思路很清晰——发挥集团的产业优势和金融优势，利用储备的土地资源，以产业化理念发展产业地产，形成产业资本、金融资本、土地资本完全融合的整体优势，集中全力猛攻产业地产，在全国范围树立起“中集产城”这块牌子。

系出名门，其本身业务想象空间很大，资源潜力、协同能力和爆发能力都比较强，有可能在未来对既有的产业地产格局造成一定冲击。但同时，中集产城作为一个新整合的业务板块，其产业逻辑、集团地位、独立性、自我定位还在有所摇摆，我们认为其仍需把既有的思路和资源固定下来，并且在东莞中集智谷这个项目之外，能够出现更多的园区，提高业务说服力。

对中集产城来说，中集集团的天量存量土地，既是机遇，也是一个甜蜜的陷阱。如何避免陷入低价大肆圈地的常见逻辑，摆脱用地产的思维做园区，保持产业地产初心，需要时间给出答案。因为即使同一个集团下的不同业务板块，各自都有盈利任务，只要利益点不一致，要做到真正的产业协同并不容易。中集产城近两年在存量土地整合方面，进程并没有想象中那么顺利。

从碧桂园的入股，到中集产城这一年来有限而平庸的进展来看，我们对其未来保持比较谨慎的保留态度。